房地产评估的三大基本方法入手结合相应的案例分析

上海学院博士学位论文对房地产评估方式的研究姓名**丽申请学位级别本科专业资产评估指导班主任陈惠峰内容摘要在现行房地产评估中主要使用的为市场比较法、收益法和费用法三大步骤这三种方式有着不同的使用范围和理论根据其考虑的诱因各不相似得出的评估结果也不完全相似。即使市场比较法、收益法与费用法早已成为房地产评估的三大基本步骤并且这三种方式仍存在不精确或不明晰的地方而这种直接影响了房地产评估价钱的精确度。本文从房地产评估的三大基本步骤入手结合相应的案例对市场比较法、收益法与费用法的使用过程进行了一定的剖析。因此本文针对市场比较法中牵涉的诱因提出了对区域诱因与某些诱因的因子应按照不同的权重进行推算对利润法中利润额与还原利率的选用进行了剖析强调还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为精确对费用法中收益率和投资年息率进行了剖析提出对自建房地产与开发商建筑的房地产应选用不同的收益率并提出对投资年息应根据自有资金与贷款资金两部份估算。在最后本文对农地评估办法中的基准地价系数修正法、标准地块法与路线价法进行了剖析强调路线价法因为路线价法则的多样性会导致评估结果的不精确性。关键词房地产评估市场比较法利润法费用法北京高校学位论文原创性申明兹呈交的学位论文是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 #

本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果均在文中以明晰模式标注。本人依法享有和承当由此论文形成的权力和责任。申明人签名日上海中学学位论文专著权使用申明本人完全了解上海中学有关保留、使用学位论文的规定。北京高校有权保留并向国家经理部委或其指定机构送交论文的纸质版和电子版有权将学位论文适于非盈利目的的少量复制并容许论文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在揭秘后适用本规定。本学位论文属于、保密在年揭秘后适用本授权书。、不保密请在以上相应括弧内打“作者签名氧两确导师签名日期弓日日期年月日第一章概述第一章概述选题的意义就房地产原本来讲因为房地产具备不可联通性、独一无二性和价值高大性房地产市场是典型的“不完全市场”房地产售价既不能完全由政府决定又不能完全由供需情况决定为此就须要有一定的专业人员对房地产售价进行客观的评估给出一个合理的价钱。而房地产评估的重要性在于房地产评估能完善合理的房地产交易秩序是推动房地产公正交易的基本保障甚至有助于将房地产售价导向正常化。因此在人们的日常生活中房地产评估的应用领域也越来越广从房地产交易、抵押、典当、征用征地补偿、保险和损害索赔到企业合并、合作、承包经营、企业转制、破产清算以及房地产的投资决策、管理和房地产税收等都须要房地产评估房地产评估已成了人们日常生活中时常遇见的问题也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。 #

在房地产评估办法中市场比较法、收益法和费用法是世界各中通用的三大步骤虽然这么这几种方式在利用时还存着不明晰或不精确的地方。市场比较法可效度高简便易行使用范围广在美国、日本、英国等国家和港台地区的房地产估价中得到普遍应用。并且在市场比较法的实际利用中区域因素与某些诱因中的各因子之间是完全平等的关系其所占比重是完全相似的而在笔者看来各因子之间并不是完全平等的关系在推算时应按照各因子的重要程度的不同分别给予相应的百分比。在利润法的利用中还原利率的确定为一个难点只是重点在利润法的实际利用中对还原利率的选择一般是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。而在还原利率的选定中理论界一直存在着以下几种说法中行利率法、租售比价法、复合投资回报率法等。费用法中开发收益为重点部份收益率的选定则是推算收益的关键在费用法的实际利用中收益率通常选用市场平均收益率笔者觉得完全选用市场平均收益率是不确切的。而在美国房地产评估的发展中早已考虑到环境污染对房地产售价所引起的对房地产评估方式的研究影响在我国只是是在评估报告中描述待估房地产所处环境的情况和特性还未在房地产评估实务会考虑环境污染的影响。本文试着对这三大步骤中不精确或不明晰的地方进行剖析希望能对房地产评估的实际利用有所帮助。

房地产评估方式的发展国内房地产评估方式的发展上世纪年代以来房地产估价研究的发展大体上可以分为以下三个阶段第一阶段是农地经济学派的盛行夯实了农地价值论基础2023房地产评估师好不好考。这一时期的代表专著有费希尔发表的《房地产原理》、埃利和穆尔豪斯发表的地经济学基础》、巴比科克发表的《房地产估价》。第二阶段是摩茨科在房地产评估界发表的具备划时代意义的专著《房地产估价过程》他在这本专著中发展了马歇尔的思想机制将价值理论与评估理论密切结合上去强调在完全竞争的均衡条件下正常价值、长期费用和资本利润价值之间可互为等值这一思想成为房地产价值评估中不同估价方式互相验证的理论基础2023房地产评估师好不好考。第三阶段的代表人物是海德它们分别推广和发展了市场比较法、收益法和费用法中价值评估技术非常是舒姆茨在《估价过程》一书中构造的估价模型被中国房地产估价师商会收入在首次发表的《房地产估价》一书中该书到年为止重印成为西方房地产界最有权威的房地产估价著作。房地产评估理论和技巧随着房地产业的发展不断更新与加强。现在美国主‘要选用五种房地产估价方式即市场比较法、投资法利润法、剩余法假定开发法、利润法和费用法。中国选用三种房地产估价方式市场比较法、收益法、成本法。中国通常将房产和地产共同评估尤其是初期对于税赋标准报价的评定各城市的房地产局或税赋局曾动员估价方面的优秀研究人员收集丰富的实际资第一章概述料制定各式路线价法则。

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新加坡的房地产估价重视经验、艺术中国则重视技术公式化、计量。日本的不动产评估方式主要有三种比较法、收益法和费用法。美国的房地产评估价钱主要有市场流通值和赋税标准报价两种市场流通值是展现房地产在当前市场条件下的价钱它是由权益或供需关系决定的薪俸标准报价实际上是房地产的普通价值主要是为财产税、地税、工商税、地产订购税和遗产税的征收提供依照。因此日本与美国的房地产评估方式只是直接比较法、成本法和回报法这三种办法。我国房地产评估方式的发展我国房地产估价理论研究源于世纪年代。张辉出版了海市地价研究》同年高信出版了《南京市之地价与地价税》王丙勋出版了《天津市地价概况》年出版了蒙牛和魏万尔编著的《土地经济》中译著以及张丕介的《土地经济学概论》、王季深《上海之房地产》等一系列专著。原城乡建设环境保护部公布了新美国设立后公布的第一个关于房地产估价的部委规章一《经租房屋清产估价原则》规定房子估价方式为房子折现净值房子重置完全价值新旧程度或房子折现房子重置完全价值一房子摊销。年广东省泉州市农地定级估价中提出了店面房租剥离法。年后又提出了房子契价推算法以及联合盖房地价推算法历史地价趋势评估法等多种菜价推算法并最终探求出适宜我国国情的基准地价评估办法。 #

之后随着农地市场日趋完善和健全以及市场交易资料的降低地价评估进一步减淡农地定级而直接选用市场交易资料评估地价即以市场比较法、收益法、路线价法为主其他方式为辅的地价评估法。建设部新政研究中心、中国城市别墅问题研究会房地产评估执委会组织的课题《房地产报价评估方式与应用》完成第一次比较全面地介绍了美国的房地产估价方式市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法同时小结了那时我国常用的房地产售价评估方式计分计点法、重置评估法、土地费用加总法。因此在房地产开发项目评估方面介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部回报率法在房子出租报价评估方面介绍了例子评估法、对照评估法、标准租金增减评估法同时介绍了农地级差回报推算和高对房地产评估方式的研究层建筑地价均摊的办法。出版的房地产估价师执业资格考试补习用书之《房地产估价理论与技巧》中推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方式仍为传统房地产估价方式。我国新加坡的房地产估价方式传承自美国主要选用五种方式比较法、投资法即利润法、承建私法即费用法、利润法和剩余法。日本主要使用三种方式比较法、收益还原法和费用法。 #

在农地估价方面美国起草的路线价法则也相当健全。综上所述因为各个国家或地区状况不同房地产估价方式的发展与应用也不同。国际上房地产估价方式可以分为两大类一是以美国为代表的英联邦国家选用五种基本步骤市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。二是以中国为代表的北美、日本等国家选用三种基本步骤市场比较法、收益法、成本法。很多国家在进行房地产估价时重视技术、计量重视英语模型即从投入产下来估算房地产的价值。我国房地产估价方式受日本机制的影响较大通常侧重经验与美术虽然不断有专家解读引进各类英语模型如模糊英语、层次剖析法、回归剖析、灰色预测但未能造成房地产评估界的足够注重也未作全面系统的深入剖析。并且总的来说市场比较法、收益法与费用法仍是各中通用的方式。本文的结构本文主要是讨论房地产评估中常常利用到的几种方式其中以市场比较法、收益法与费用法为主并简略地介绍了农地评估的几种方式。在每篇文章中主要的分为三个部份而对房地产评估方式的介绍则集中在第二部份。第一部份探讨了本文的选题意义介绍了本文的写作结构、创新与不足。并对房地产评估方式的发展过程进行了介绍。第二部份主要是对房地产评估方式的剖析其中主要从评估方式的使用范围、步骤、计算公式三个方面进行介绍并针对不同方式给出了相应的案例。

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据悉此部份还对三种评估方式中的诱因进行了一定的剖析与思考并在最后对三种评估方式进行了综合评价。。摘自‘中外房地产估价发展述评第一章概述第三部份主要是对农地评估的几个步骤进行了剖析包括基准地价系数修正法、标准地块法和路线价法并对几种方式进行了比较。本文的创新与不足本文的不足本文对房地产评估方式的剖析也是一个初步见解并未在实际中进行检测。因此因为环境污染的因素比较差并且其中对房地产价钱有影响的诱因也不明晰环境污染对房地产售价形成的影响很难用模型进行剖析所以本文未考虑环境污染对房地产售价形成的影响。本文所说的房地产都是假定其符合最高最佳使用原则的未考虑房地产在非最高最佳使用原则下对房地产评估报价的影响。本文的创新本文的创新在于提出了用德尔菲法得出房地产影响诱因中各因子所占的比重并按照调整后的因子比重推算房地产的评市值提出了在选用费用法时对不同性质的房地产应选用不同的收益率推算其评估价值并提出了对建造房地产所形成的本息推算应根据自有资金和借贷资金分别推算自有资金的年息率应比中行存款利率高比中行借钱收益低而借贷资金的年息率则根据中行借贷利率。