房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出的提出建议

房地产估价司法鉴别是指在仲裁活动中房地产估价机构利用房地产估价的专门知识和技能对房地产报价进行评估并出示报告的活动。当前，各种经济争端、法院执行等各种案件中大量牵涉到房地产价位问题，都须要房地产估价机构进行司法鉴别。而在某些案件中，涉案房地产售价通常都是仲裁各方最为关注的焦点问题，这促使房地产估价司法鉴别工作难度会远远低于其他类别的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴别工作中常见问题提出建议供诸位同行参考

首先，司法鉴别牵涉的房地产评估具备特殊性。它首先是一种司法鉴别行为，是司法鉴别机构接受委托，委派司法鉴别人对与仲裁活动有关的专门性问题进行科学检测、判断并做出推论的活动。再者才是房地产报价评估行为，是具有房地产估价司法鉴别执业资格的司法鉴别机构接受司法机关、公民、法人或其他组织的委托房产评估公司需要几个估价师最新变化，抽调具备司法鉴别人资格的房地产估价师计算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价钱或价值的活动。由此可见，司法鉴别房地产评估活动中，房地产估价师除依照《房地产估价规范》、《城镇农地估价细则》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴别人必须履行到庭义务，就其做出的鉴别推论接受法庭、双方当事人的申辩。实际工作中，司法鉴别房地产评估主要为确定房地产拍卖低价、确定抵债合同总额、延迟履行的执行等目的服务。

第二，由其特殊性决定房地产估价师在执业过程中应充分认知司法鉴别房地产评估业务的严厉性，从前期现场勘察、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏失。评估工作的微小瑕疵或许轻则延误法庭的执行程序，重则给双方当事人导致无法挽回的经济损失。例如当法官通过摇号确定评估公司后，评估公司没有特殊缘由应当立刻承接业务，并在工作中与委托法庭保持联系，在合理时间内完成评估工作；同一项目尽量不更换估价师，保证评估工作的连贯。

另外，在现场勘查时估价人员一定要认真对待，严苛根据估价程序作业。如最基本的应根据约定准时抵达现场；当事人不予配合不能入户勘探、拍照时房产评估公司需要几个估价师最新变化，应及时与委托法庭联系、沟通状况，从而尽快想方法解决问题；现场勘查应当细腻，防止出现漏评现象；评估公司最好派两名估价人员进行现场勘察，并保证现场勘察人员与评估报告的签字估价师一致。 #

第三，关于评估报告的详细内容，是双方当事人最关注的部份。评估公司出示的估价报告应语言清晰明晰，没有错别字；评估根据充分，提供对委托方有价值的参考信息；售价内涵精确；最终报价水平客观合理；报告附件全面，所附相片应为黑白；另外报告中标明的递交报告时间应与实际交付报告时间一致。

第四，评估机构在工作中应与委托法官互相配合，积极做好各个环节的工作。如现在通常由评估公司持法庭提供的相应证明材料到房子、土地行政总监部委落实房地产权属的工作，但有的区、县房子、土地行政总监部委不对评估公司提供这项服务，给房地产权属认定工作带给不便。倘若北京中级人民法庭能与市一级的房子、土地行政总监部委协调这项工作，详细操作仍由评估公司来做，权属认定工作将更为顺畅。 #

第五，房地产估价司法鉴别，其鉴别全过程可分为接受鉴别委托、收取鉴别成本、实施鉴别过程、得出鉴别推论、鉴定推论勘验、鉴定推论初审六个阶段。 #

1、接受鉴别委托

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估价机构接受委托需谨慎，需事先评估鉴别风险。由于鉴别通常是在双方当事人发生口角以及司法机关无法分辨时才需做出的。鉴别机构需在了解案情的基础上初步评估鉴别风险，并依照自身的独立性及能力考虑是否接受该委托；之后与法官等委托机关订立业务合同书，需对委托方、当事人、鉴定机构等各自应享有的权力和应承当的义务给予明晰。

2、收取鉴别成本 #

估价机构承接抵押或咨询等评估业务，通常习惯于先出报告后计费。但在房地产估价司法鉴别过程中，为防止因当事人对鉴别推论或案件裁定不满意拒交评估费，估价机构应在鉴别工作开始前缴交鉴别费。但对于贫苦当事人付费的鉴别案件，估价机构也要推行“鉴定救济”制度，减免委托当事人的全部或部份鉴别费，承当专业机构的社会责任。

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3、实施鉴别过程 #

实质上就是搜集鉴别证据和进行估价推算的过程，是鉴别工作的关键环节。估价机构承接业务后，成立鉴别项目小组，各成员在充分了解案情的基础上，按照鉴别要求，结合案件原本进行剖析，并进行仔细的现场勘查和市场调查工作，利用科学的估价方式，进行剖析和推算。若按照现有资料不能产生推论而需向当事人补充证据时，需按法定程序代办，即通过法庭或诉讼机构向当事人取证，保证搜集证据的公平和真实；最后荣获充分、适当的鉴别证据，并得出令人信服的鉴别推论。在鉴别过程中，估价机构要留意规范施行鉴定时限和加强鉴别品质保证机制，在保证鉴别品质的基础前提下，及时完成鉴别工作，防止鉴别过程久拖不决。 #

4、得出鉴别推论

房地产估价司法鉴别推论是一种逻辑的、科学的推理性结合，需在独立、客观、公正的原则下出示。现在相关法规对房地产估价司法鉴别报告应包含的内容进行了原则规定，但对报告格式等尚无统一的规范。估价机构可以根据《房地产估价规范》关于房地产估价报告格式的规范要求出示鉴定推论，也可以为了便于法庭使用鉴别推论，参照其他类别司法鉴别文书格式，按以下报告格式详细叙述：（1）标题，统一为“房地产估价司法鉴别报告”；（2）寄件人，为鉴别业务的委托人；（3）题记段，包括鉴别范围、案情摘要、鉴定责任和鉴别程序等；（4）鉴别内容，应与委托人详细的委托内容一致；（5）鉴别根据，包括依法施行鉴别的法律法规，当事人双方勘验材料，鉴别委托书等；（6）鉴别推论的产生过程，可以用估价技术报告方式提供；（7）鉴别推论，它是剖析论证自然得到的结果，该结果必须是客观的描述，不应该带有法律性推论；（8）文尾，包括鉴别人签名、鉴定机构名称并加盖司法鉴别专用章、报告日期等；（9）附件。 #

5、鉴定推论勘验

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在司法鉴别推论勘验方面，现在我国三大仲裁法和最高人民法庭的司法解释早已有了一些详细规定。但据有关学者剖析，在现今的司法实践中司法鉴别人就能到庭作证的比列通常不会少于5%。因此，事实上，任何鉴别推论都是专业技术人员的辨识活动，同其他言词证据一样，任何鉴别推论也都存在错误与虚假的或许，任何鉴别人出示的鉴别推论也都必须接受当事人的申辩。估价机构必须加强估价师的到庭意识，实现鉴别推论的证据价值，维护当事人的合法权益。但现在大多数估价师对到庭申辩的程序都不太熟悉，有些估价师未能适应法院采信的紧张氛围。因而估价机构平时要留意推进这方面的轮训，增加估价师个人素养，确保鉴别勘验工作正常进行。

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6、鉴定推论初审 #

我国司法鉴别实践中存在的一个主要问题即再次鉴别申请权的无限制行使，致使同一问题反复鉴别。从房地产估价行业状况看，各地通常都设立了房地产估价师商会，估价机构遇有当事人对鉴别推论不服，要求申请再次鉴别的，可以建议法官要求当事人向当地房地产估价师商会学者执委会申请鉴别推论初审，防止多个估价机构对同一估价对象反复鉴别后，鉴别推论不一致而影响法庭裁定。 #

（作者单位：山东省彭山市人民法庭）