中国建筑股份有限公司房地产事业部2023年八月十六日1.1项

美国建筑股份有限公司房地产事业部二〇一〇年六月十六日1.1项目背景1.2宗地概况1.3周边状况1.4市政配套设施1.5项目地块剖析推论1.6项目获取及合作方式1.7项目手续代办状况2.1北京市及滨海新城经济发展情况2.2上海城市规划发展方向112.3北京市及滨海新城天津功能区农地市场情况172.4上海市整体及项目所在区域房地产市场状况272.5可比新盘剖析432.6同类物管的平均建筑费用剖析492.7新政诱因剖析492.8市场调查推论52三、开发规划和营销规划523.1基本数据523.2规划的要求与限制533.3开发方案的初步构想533.4密度剖析（均为高板方案）543.5计划开发期543.6项目的优缺点剖析553.7目标市场的确定和开发定位563.8售价定位603.9租售方案603.10主要营销企划和促销方式61四、开发费用614.1税金标准614.2农地成本624.3前期成本624.4建安成本624.5其他直接费634.6销售成本634.7管理成本634.8财务成本634.9不可预见费634.10费用剖析64五、财务评价655.1项目销售收入推算655.2项目各项费用推算665.3项目费用收益剖析665.4项目资金来源与利用剖析665.5项目资金回收与借贷还清剖析675.6项目现金流量剖析与效益预测675.7财务评价推论68六、风险剖析与对策686.1项目盈亏平衡点剖析686.2项目敏感性剖析686.3项目风险诱因剖析686.4风险剖析基本推论及规避举措69七、综合剖析与建议707.1SWOT剖析707.2基本推论737.3竞价剖析737.4投资建议77八、附件滨海新城天津云山道及大洼道宗地项目可行性研究报告一、项目概况1.1项目背景滨海新城天津云山道及大洼道两宗宗地为政府“招拍挂”项目，按照六局同滨海新城国土部委的勾通，预计两宗地将于2010挂牌出让。

#

该项目原为六局兴渤海公司跟踪，现六局恳求与股份公司合作，由房地产事业部跟庄控股。1.2宗地概况1.2.1物理位臵云山道及大洼道宗地坐落广州滨海新城核心区——塘沽功能区，宗地毗邻天津老市区，东靠开发区，西临开发区西区，物理位臵优越。云山道及大洼道宗地相邻，后边被大洼道相距，区位上属天津上北生态区版块。上北生态区内云集大量近5年内新开发入住的新村，是天津区的新兴居住区，只是现在红桥区房地产开发的热点区域。云山道宗地东至塘沽路、南至大洼道、西至规划福州路、北至云山道；大洼道宗地东至塘沽路、南至规划西城道、西至规划福州路、北至大洼道。1.2.2地块规划条件云山道及大洼道宗地主要规划条件见下表：宗地名称用地性质占地面积容积率建筑面积商业比列建筑密度绿化率其他单位：单位：云山道居住.%20%35%90/70大洼道居住.%20%35%90/70总计..2.3地块状况云山道及大洼道宗地北侧为盛星东海岸新村2023安源区教育局最新变化，该项目正式售完；北侧为军事用地，现在状况有一栋部队家属楼，也有正在建设当中的应急迎战指挥中心、国防教育中心以及弹药库；西靠沙河灌区，地块隔河有一条高压水景门廊；东侧紧临水景东路——云山道，并与滨海职业学校相望。 #

现在地块状况基本为净地，内有少量大树，地块地面平坦、呈圆形2023安源区教育局最新变化，较为规则。宗块所在区域环境类别为类，地下水对水泥结构不具磨蚀性，对混泥土结构中的箍筋具备弱磨蚀性。地质情况良好，无水灾破裂带穿过，抗震设防震级要求为7.51.3周边状况地块坐落素有“滨海小梅江”之称的滨海新城天津上北生态区，上北生态区坐落天津海洋高新科技开发区规划范围内，是天津区的新兴居住版块，坐落天津区南部，杭州经济技术开发区东部，开发区西区北部，正弊端在三区之间的核心地段，是天津城市化发展的重要区贻湾、盛星一期、万通上北新新花园一、二期等众多改建新村的入住，区内各项配套已渐渐规划建立。1.3.1教育幼儿园：裕川美术幼儿园、万通上北新新花园规划幼儿园中学校：现在就学为工农村中学校（九年一贯制）、项目南侧规划九年一贯制中学校、塘沽第一职业技校大学：北京滨海职业学校1.3.2医疗妇婴美容诊所（上海道68号，公汽车5分钟）、中诊所（上海道78号，公汽车5分钟）。1.3.3商业、银行工农村菜市场、盛源顺商场、迎春里商场、迎宾园商场、迎宾综 #