2012年土地估价师考试课程设置辅导精讲班

一、判断题(10题，题号1一10，共10分。请判定各题说法正确或错误，并将答题卡相似题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“×”。评分说明：每题1分，辨别错误不得分并倒扣1分，最多扣至判定题总分为O)环球网校2012年农地估价师考试课程设置补习精讲班主讲课时试听报考农地管理基础与法规""\t""黑敬祥""\t""报考农地估价相关知识""\t""任浩明""\t""报考农地估价理论技巧""\t""任浩明""\t""报考农地估价实务基础""\t""孙利明""\t""报考农地估价案例与报告""\t""国青菊""\t""报考本课程由参与出版多部相关专著、权威补习学者黑敬祥，任浩明，张守锋等兼任主讲，全部选用视频讲课的方式呈……""\t""更多>>>1.估价期日是进行估价资料调查、分析和价钱评估工作的日期。

()2.容积率越大，意味着单位面积农地上可以建设的建筑面积越大。因而，当其他条件相同时，容积率与楼面地价成正比关系。()3.一些诱因对农地售价的影响无法用物理模型测度或无法量化，在估价中可以不予考虑。()4.地价是农地权力的报价或价值，而且，农地估价结果中可以包括地上物和其他相关权力的价值。()5.基准地价、标定地价是我国地价机制的核心。()6.地块甲的单位面积地价为650元/平方米，农地使用权期限为25年;地块乙的单位面积地价为700元/平方米，农地使用权期限为30年。当农地还原率为8%时，实际上地块甲的单位面积地价低于地块乙。()7.承租农地使用权与出让农地使用权相比，在投资风险和回报水平方面都存在差别，通常在选用回报还原法评估承租农地使用权售价时，所确定的还原率应低于评估出让农地使用权的还原率。()8.建筑物折现是建筑物的原始购建售价交纳使用过程中的摊销(价值减损)后的余额。()9.地价是指地上权力的价钱，地下空间根据构建物进行估价。()10.在某新完工别墅的估价中发觉，其平面设计选用的是20世纪80年代的布局，则选用费用法和市场比较法进行评估，确定结果时，还要估算并扣减摊销。 #

()二、单项选择题(45题，题号11—55，共45分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)11.在农地估价中，还要将影响农地售价的诱因条件修正到估价期日的水平，是根据农地估价的()进行的。A.取代原则B.供求原则C.变动原则D.预期回报原则12.依据马克思地租理论，农地售价存在的症结是()。A.垄断地租B.级差地租C.绝对地租D.林业地租13.在城镇农地分等中，假定某因子对应指标与农地运用效益呈正相关，某入围对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则选用极值标准化法估算入围对象的指标得分为()。A.40B.60C.62.5D.66.714.以下关于中心地职能的说法不正确的是()。A.中心地提供的商品和服务称为中心地职能B.中心地职能以商业、服务业为主C.中心地职能包括社会、文化方面的内容D.中心地职能包括制造业活动15.路线价法中确定标准深度时2023环球估价土地谁讲，应选用沿街各地块的()。A.平均深度B.深度的中位数C.深度的众数D.城市统一确定的某一深度16.某建筑物的总面积为4000平方米，8年前完工投入使用，现单位面积重置费用为1000元/平方米，恐怕尚可使用32年，折旧率为5%，则选用平均摊销法评估该建筑物的折现为()亿元。

#

A.250B.304C.324D.34017.在选用农地房租推算农地纯利润时，需交纳的出租成本中不包括()。A.管理费B.农地税C.维护费D.寿险费18.在市场比较法中，案例与待估地块所在地区的区域特征及其影响地价的诱因和条件相似或相似时，可称为两者处在()。A.相似区域或同一供求圈B.比较区域或同一供求圈C.类似区域或同一供求圈D.比较区域或类似区域19.某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的农地，于1998年8月完工酒店，建筑物耐用期限为50年。该饭店年净利润200亿元，房地综合还原率为9%。选用回报还原法评估该酒店2009年8月的售价为()亿元。A.2145B.2130C.2040D..在选用费用迫近法评估农地售价时，估算投资收益的基数不包括()。A.农地取得费B.农地开发费C.年息D.税金21.利用市场比较法的直接比较法是以()为基准，将交易案例与其逐个比较，经过修正估算得到比准报价。A.待估地块B.某交易案例C.类似地块D.标准地块22.某酒店建筑物尚可使用25年，剩余农地使用权期限为27年，预计未来第一年的纯利润为39亿元，随后纯利润每年在上一年基础上提高2亿元，辅以回报还原法估算该不动产价值时，回报年数应确定为()年。 #

A.19.5B.20.5C.25D.2723.某矿山风井用地以划拨方法取得农地使用权，后选用国有农地出租形式进行有偿使用，协议约定年房租为3亿元/亩，期限15年。据调查，当地同类工业用地市场出租年房租为5亿元/亩。假定农地还原率为7%，则评估该地块法定最高期限的出让农地使用权售价为()亿元/亩。A.27.6B.41.4C.69.0D.71.424.市场比较法中比较案例与待估地块间推行售价可比基础不包括()。A.统一售价时点B.统一面积单位C.统一付款方法D.统一本币种类和单位。25.在某不动产单价值中，地价占45%，建筑物价值占55%，农地和建筑物的还原率分别为9%和11%，则综合还原率为()%。A.9.8B.10C.10.1D.10.526.标准深度的连线被称为里导线，里导线两边不沿街的地块分别名为()A.里地和表地B.沿街地和表地C.里地和袋地D.沿街地和袋地27.下述各图中，()正确地反映了农地的自然供给特性。28.下表为某城市别墅用地2005-2008年间同比地价指数状况，某比较案例别墅用地2006年成交价为1500元/平方米，该案例修正到2008年的售价为()元/平方米。年份22008地价指数9A.1635B.1650C.1785D..企业甲有别墅用地5000平方米，现与开发商乙签署合同联建别墅，建设资金均由开发商乙出。

#

预计该别墅项目容积率为1.6，别墅单位建筑面积的造价为1500元/平方米，税金为建筑造价的4%。完工后，企业甲分得总建筑面积的60%，开发商乙荣获总建筑面积的40%。则相当于企业甲以()元/平方米的地面售价出资。A.1498B.2340C.3600D..选用费用法求取旧建筑物的价钱时，首先求取在()的建筑物重置报价，再估算建筑物的摊销额，将建筑物重置售价除以摊销额，得到估价对象的价值。A.建造时B.估价工作时间C.估价期日D.未来某个时点31.某宗农地选用三种估价方式得出的估价结果分别为820元/平方米、850元/平方米和900元/平方米，若赋于的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该地块的最终评估售价为()元/平方米。A.820B.845C.850D.85732.在农地估价过程中，以下不属于确定最佳开发运用模式内容的是()。A.最佳用途B.最佳利润C.最佳集约度D.最佳规模33.马克思地租理论觉得，农地自然条件的差异是()形成的条件。A.绝对地租B.级差地租C.垄断地租D.城市地租34.下述()条件发生时，将造成相应用途的地价上升。A.别墅区内公路严禁车辆通行B.别墅区旁建设公路线C.写字楼旁建设小型娱乐场D.工业区地下水适量开采而形成地面沉降35.某一边沿街的三角形地块，高9米，所临街道路线价为1000元/平方米，按照沿街地深度指数表，该地块售价为()元/平方米。

沿街深度（米）未满4满4未满8满8未满12满12未满16满16未满18深度指数(%)0100A.1100B.1200C.1250D..对工业用地售价影响最大的两个诱因是()。A.位置和环境B.位置和基础设施C.交通条件和基础设施D.交通条件和环境37.对具备保护价值的古建筑物估价应选用该古建筑物的()。A.重置售价B.重建售价C.市场售价D.回报售价38.在农地估价过程中，记载估价关键事项和估价结果，简略介绍估价技术过程的是()。A.送文函B.估价工作报告C.农地估价报告D.农地估价技术报告39.应用剩余法评估地块报价，首先还要调查确认的是()。A.该宗农地规划许可的用途B.该宗农地规划的容积率和建筑密度C.该宗农地开发周期D.该宗农地开发完成后房地产或许的价格40.某地块产预计未来第一年的净利润为25亿元，随后逐年递增2%，该类地产的农地还原率为6%，则该地块产无限年期的利润售价为()亿元。A.312.5B.416.7C.625.0D.1250.041.下述农地估价中的技术处理不正确的是()。A.当选用市场比较法评估时，选择的比较案例应为3年内成交的交易例子B.当选用费用迫近法评估地块价钱时，估算农地开发成本应精确分辨地块红线内外的开发程度C.回报还原法中估价对象的净利润应按照估价对象实际经营的财务报表剖析荣获D.剩余法中未来开发完成的房地产价值可以选用市场比较法、收益还原法进行推算42.受理估价委托时应明晰估价基本事项，，其中不包括()。

A.明晰估价目的B.明晰估价对象C.明晰估价时点D.明晰估价计费详细数额43.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高期限农地使用权，预计2年完成开发建设，经调查推算，项目完工后的商店房地年净利润可达到400亿元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为()亿元。A.5333B.5277C.4804D..某城市写字楼用地的评估中，应选用同时期的()对比较案例估价期日进行修正。A.全省综合地价指数B.该市综合地价指数C.全省写字楼地价指数D.该市写字楼地价指数45.选用基准地价系数修正法评估地块价钱时，还要通过各方面的比较将对应用途和级别的基准地价修正为估价对象地块报价，在比较修正的诱因中不包括对()的修正。A.建筑物成新情况B.农地开发程度C.农地使用权期限D.容积率46.下述城市规划诱因中对地价影响最大的诱因是()。A.面积、形状、土地使用期限B.防汛堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境品质D.用途、容积率、建筑密度47.某宗房地产的单价值为90亿元，其中农地价值20亿元，通过抵押荣获借贷60亿元。若承保大火险，其承保价值最高为()亿元。A.30B.60C.70D.9048.根据交通原则确立上去的中心地机制，上级中心地可以支配下级中心地()的商服活动。 #

A.全部B.1/2C.1/3D.1/649.某公司以年房租540元/平方米的价钱租用某商业不动产，该不动产的剩余农地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。据调查，同类建筑物的重置售价为2000元/平方米，同类商业房地产的法定最高年期农地出让售价为3000元/平方米，农地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。则该不动产的售价为()元/平方米。A.3650B.4232C.5270D..某宗农地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不低于2.5，建筑密度不低于30%，在单位建筑面积所斩获的收益相似的条件下，下述方案中最佳的、可行的是()。A.总建筑面积7000平方米2023环球估价土地谁讲，首层建筑面积1000平方米B.总建筑面积5000平方米，首层建筑面积900平方米C.总建筑面积7200平方米，首层建筑面积1000平方米D.总建筑面积7200平方米，首层建筑面积900平方米51.关于农地估价，下述叙述中不正确的是()。A.选用不同估价方式评估的结果或许不同B.不同估价目的下的估价结果或许不同C.不同的估价时点将影响估价结果D.不同的估价作业时间将影响估价结果52.在路线价评估中，()不符合选定标准地块的标准。

A.街道拐角处的地块B.圆形地块C.容积率为所在区段代表性容积率D.一面沿街的地块53.以下()方式不适合地租量的求取。A.从租金中分离出地租B.从地价中求出地租C.从农地开发费用中求出地租D.用类似剩余法的方式求出地租54.()是决定城市农地运用价值的重要诱因。A.区位B.农地承载力C.农地出让形式D.农地开发费用55.2009年上半年我国各主要大城市均出现农地市场、房地产市场的火热现象，楼价过快下降、“地王”频现，业界普遍觉得存在一定的房地产泡沫现象。按照农地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的状况下，()才才能评估出估价对象客观潜在的价钱。A.市场比较法B.费用法C.回报还原法D.剩余法三、多项选择题(15题，题号56—70，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中起码有两个最符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分)56.关于费用迫近法推算中的“土地增值”，下述叙述正确的有()。A.农地增值是农地开发利润B.农地增值是农地市场售价与费用售价的差额C.农地增值是农地费用售价与农地增值率的相乘D.农地增值是农地开发总投资与农地增值率的相乘E.农地增值是因开发后基础设施加强、土地用途改变、土地权力转移等多种诱因带给的57.我国城镇国有农地售价实质上是()。

#

A.无限年期的农地所有权售价B.有限年期的农地所有权售价C.有限年期的农地使用权售价D.完全的农地所有权售价E.农地所有权售价的一部份58.选用安全利率加风险值调整值法求取农地还原率时，安全利率可以选用()。A.同时期一年期国库券年利率B.同时期一年期中行定期存款年利率C.同时期一年期中行借钱年利率D.同时期中行活期存款年利率E.政府统计的经济增速率59.在影响地块售价的诱因中，下述选项中属于某些诱因的有()。A.熙攘程度、生活配套设施齐全程度B。地块内开发程度C.地块面积、形状D.环境品质、景观E.沿街类别、临街位置60.当存在()状况时，不适合选用剩余法评估农地售价。A.房地产市场不稳定，售价波动巨大B.城市有稳定的农地供应计划和新政C.房地产交易资料信息完整，可公开查询D.借贷利率不变E.规划控制容积率、建筑密度等指标不明晰61.在用剩余法评估农地售价过程中，预测开发完成后的不动产价值通常可以选用()。A.市场比较法B.费用迫近法C.回报还原法D.常年趋势法E.基准地价系数修正法62.在路线价法评估过程中，街角地所临的两条公路，()的街道应作为正街。A.路线价低B.路线价高C.路线价相同时较宽D.路线价相同时较窄E.车流量较大63.在以下影响农地售价的诱因中，当诱因的指标值上升时，导致农地售价呈单纯上升趋势的有()。

A.人口密度B.基础设施配套水平C.熙攘程度D.噪音E.地貌斜度64.下述状况中，()的农地估价非常适用路线价法。A.农地征税B.大城市别墅用地C.工业开发区D.商业街两边不动产E.城市楼房征地补偿65.还要结合农地用途能够确定其对农地售价影响方向的诱因有()。A.交通管制B.社会治安C.公路D.流动人口E.经济情势66.农地估价报告应经()能够生效。A.估价假定条件说明B.农地估价师签字C.公证D.农地估价机构签章E.送文函67.以下不动产报价评估，不能选用回报还原法的有()。A.写字楼B.普通商住C.诊所D.邮电所E.空置楼房68.造成影响农地报价的社会经济诱因发生变化的成因或许是()。A.城市人均收入增加B.城市规划中对城市性质进行了调整C.城市农地供需变化D.城市公路系统调整E.改建小型文化娱乐中心69.房子新旧程度评定标准是依照房子的()等方面的有关项目进行评定的。A.完工年代B.结构和楼地面C.装潢部份D.设备部份E.修理、大修状况70.选用基准地价系数修正法评估地块售价时，还要搜集所在城镇基准地价评估成果，包括()。A.基准地价表B.基准地价成果图件C.基准地价诱因修正系数表D.基准地价评估方案E.基准地价成果应用说明四、情景剖析题(3题，内含15小题，题号71-85，共15分。

#

每小题有A、B、C、D四个备选项，其中起码有一个最符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分：少选但均为正确选项的每项得0.25分)(一)某工业开发区通过拆迁手段荣获1平方英里O农地进行一级开发，计划达到“五通一平”后按工业用地分块出让。该地区农地取得成本平均为15亿元/亩(含拆迁成本及相关税金)，达到“五通一平”条件的开发成本(含管理费和开发阶段的税金)平均为2万元/平方英里。拆迁完成后，农地开发周期为2年，第一年内投入开发成本的60%，第二年内投入剩余的40%。假定中行借钱年利率为7%，当地一级开发的投资收益率为15%，类似农地开发的农地增值回报率为20%，农地还原率为9%。预计开发完成后可适于出让的面积比列为70%。请就上述内容，回答71-75小题的问题。71.农地取得成本的罚息期应为()年。A.2B.1.5C.1D.0.572.农地开发其间所负担的本息总数为()亿元。A.2975B.4717C.4817D..农地开发收益金额达到()亿元。A.6375B.7083C.8500D..估算农地增值回报应采取的基数为()。

#

A.农地取得成本B.农地取得成本+农地开发成本C.农地取得成本+农地开发成本+年息D.农地取得成本+农地开发成本+年息+收益75.为确定开发后可出让面积的出让低价，在将各项诱因构成相乘求和的基础上，还应做()等处理和修正。A.诱因构成累加值÷70%B.诱因构成累加值×70%C.年期修正D.期日修正(二)某城市完工区内有一国有化车间，农地面积15000平方米，为1980年末经划拨模式取得的农地使用权，地上建有现浇结构的楼房和办公用房。1995年发放农地使用权证书。该车间周围为居住区。按照城市总体规划，该校址所处区域规划为居住用地。因为经营效益低下，且对环境有污染，该市农地贮备中心拟进行竞购。该市基准地价发布日期为2003年1月1日。请就上述内容，回答76-80小题的问题。76.该车间农地要人市交易，可以选用()方法。A.不改变工业用途，合同出让B.直接出售给开发商C.投标D.挂牌77.仅依照城市总体规划图中的信息辨别，估价中该农地或许按()用途评估。A.居住B.商业C.工业D.住宅综合78.某开发商委托评估该宗农地或许实现的市场售价，可选用()。A.基准地价系数修正法B.市场比较法C.费用迫近法D.剩余法79.为评估该宗农地出让的市场售价，估价师还应收集的信息为()。 #

A.该宗农地规划容积率B.类似农地出让挂牌低价C.类似农地拍卖成交价钱D.类似用途物管市场销售成交价钱80.若要评估该宗农地的划拨农地使用权售价，才能选用的评估方式有()。A.市场比较法B.费用迫近法C.基准地价系数修正法D.利润还原法(三)某人拥有一套建筑面积110平方米的商品别墅。该别墅为2000年末取得70年农地使用权，2003年末完工交付使用的，建筑物使用期限为70年，代办了房地产权证。2008年末这套别墅正在租赁，月房租3000元，租赁方承当物管管理费和修理费，水电费、供暖费等由承租方负担。该地区这些住房的年租赁空置率平均为10%，还原率为9%。请就上述内容，回答81-85小题的问题。81.该套别墅的年出租收入为()元。A.....假如该套别墅还要投房子财产寿险，则理论上寿险总额应选用()。A.该套住房的重置售价B.该套住房的现实市场价值C.该套住房的建筑物重置售价D.该套住房的建筑物折现83.选用回报还原法评估该套别墅的价钱时，所需交纳的出租成本构成应为()。A.物管管理费+修理费+寿险费B.房地产税+物管管理费+修理费C.房地产税+物管管理费+修理费+寿险费D.房地产税+物管管理费+修理费+寿险费+水电费+取暖费84.假如房子所有权人要将该别墅再卖，可以选用的估价方式有()。

#

A.市场比较法B.回报还原法C.费用法D.剩余法85.若2008年末房子所有权人要将该别墅再卖，委托评估，估价师采用的比较案例为新完工的类似商品别墅，剩余68年使用期限，则该案例的年期修正系数为()。A.0.9952B.0.9969C.0.9981D.0.9992一、判断题二、单项选择题11.Cl2.Cl3.A14.Dl5.C16.C17.Dl8.C19.D20.C21.A22.B23.C24.A25.C26.C27.D28.D29.D30.C31.B32.B33.B34.A35.C36.C37.B38.C39.A40.C41.C42.D43.B44.D45.A46.D47.C48.B49.B50.D51.D52.A53.C54.A55.C三、多项选择题56.BCE57.CE58.AB59.BCE60.AE61.ACD62.BC63.BC64.ADE65.ACD66.BD67.CD68.BDE69.BCD70.ABCE四、情景剖析题71.A72.C73.A74.D75.AC76.CD77.ABD78.ABD79.ACD80.AB81.D82.D83.C84.AB85.C

#