关于城市房屋拆迁估价指导意见的通知！

城市楼房征地估价指导意见第一条为规范城市楼房征地估价行为，维护征地当事人的合法权益，依据《中华*共和国城市房地产管理法》、《城市楼房征地管理细则》的有关规定和*标准《房地产估价规范》，拟定原意见。第二条城市规划区内国有农地上房子征地牵涉的房地产估价活动，适用原意见。第三条原意见所称城市楼房征地估价（以下简称征地估价），是指为确定被征地房子本币补偿总额,依据被征地房子的区位、用途、建筑面积等诱因，对其房地产市场售价进行的评估。房子征地评估售价为被征地房子的房地产市场售价，不包含迁建补贴费、临时安置补贴费和征地非别墅房子导致停产、停业的补偿费，以及被征地房子室外自行家装装潢的补偿总额。迁建补贴费、临时安置补贴费和征地非别墅房子导致停产、停业的补偿费，根据省、自治区、直辖市**规定的标准执行。被征地房子室外自行家装装潢的补偿总额，由征地人和被征地人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。第四条回迁估价由具备房地产售价评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承当，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。第五条回迁估价必须坚持*、客观、公正、合法的原则。任何组织或则个人不得违规干预征地估价活动和估价结果。

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第六条市、县房地产管理部委应该向社会公示一批资质等级高、综合名气强、社会声誉好的估价机构，供征地当事人选择。征地估价机构的确定必须公开、透明，采取被征地人投票或征地当事人抽签等形式。房子征地许可证确定的同一动迁范围内的被征地房子，原则上由一家估价机构评估。须要由两家或则两家以上估价机构评估的，估价机构之间应该就征地估价的根据、原则、程序、方法、参数选定等进行协调并执行共同的标准。第七条回迁估价机构确定后，通常由征地人委托。委托人必须与估价机构签署书面征地估价委托协议。第八条受托估价机构不得出售、变相出售受托的估价业务。估价机构和估价人员与征地当事人有利害关系或则是回迁当事人的，必须回避。第九条回迁当事人有义务向估价机构如实提供回迁估价所必需的*，协助估价机构进行实地查勘。第十条受托估价机构和估价人员须要查阅被征地房子的房地产权属档案和相关房地产交易*的，房地产管理部委必须容许查阅。第十一条回迁估价目的统一叙述为“为确定被征地房子本币补偿总额而评估其房地产市场售价。”拆迁估价时点通常为房子征地许可证颁授之日。征地规模大、分期分段推行的，以当期（段）房子征地推行之日为估价时点。征地估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房子出租、抵押、查封等诱因的影响。

第十二条委托征地估价的，征地当事人必须明晰被征地房子的性质（包括用途，下同）和面积。被征地房子的性质和面积通常以房子权属*及权属档案的记载为准；各地对被征地房子的性质和面积认定有非常规定的，从其规定；征地人与被征地人对被征地房子的性质或则面积协商一致的，可以根据协商结果进行评估。对被征地房子的性质不能协商一致的，必须向城市规划行政总监部委申请确认。对被征地房子的面积不能协商一致的，可以向根据《房产测绘管理方法》设立的房子面积鉴别机构申请鉴别；没有成立房子面积鉴别机构的，可以委托具备房产测绘资格的房产测绘单位推算。对动迁中牵涉的被征地房子的性质和面积认定的详细问题，由市、县规划行政总监部委和房地产管理部委起草方法给予解决。第十三条市、县**或则其授权的部委必须依照当地房地产市场交易报价，起码每年定期发布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各种房子的房地产市场售价。第十四条回迁估价必须参照类似房地产的市场交易报价和市、县**或则其授权部委定期发布的房地产市场售价，结合被征地房子的房地产情况进行。第十五条回迁估价人员必须对被征地房子进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被征地房子外形和内部情况的影像*。 #

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被征地人签字认可。因被征地人的病因不能对被征地房子进行实地查勘、拍摄影像*或则被征地人不同意在实地查勘记录上签字的，必须由除征地人和估价机构以外的无利害关系的第四人见证，并在估价报告中做出相应说明。第十六条回迁估价通常必须选用市场比较法。不具有选用市场比较法条件的，可以选用其他估价方式，并在估价报告中充分说明缘由。第十七条回迁评估售价必须以*币为计价的本币单位，准确到元。第十八条估价机构必须将分户的初步估价结果向被征地人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示届满后，估价机构必须向委托人提供委托范围内被征地房子的整体估价报告和分户估价报告。委托人必须向被征地人转交分户估价报告。第十九条拆迁人或被征地人对估价报告有疑惑的，可以向估价机构咨询。估价机构必须向其解释征地估价的根据、原则、程序、方法、参数选定和估价结果形成的过程。第二十条回迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5欧盘，可以向原估价机构书面申请初审估价，也可以另行委托估价机构评估。第二十一条回迁当事人向原估价机构申请初审估价的，该估价机构必须自收到书面初审估价申请之日起5欧盘予以答复。

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估价结果改变的2023中国房地产估价师，必须再次出示估价报告；估价结果没有改变的，出示书面通告。征地当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构必须在10欧盘出示估价报告。第二十二条回迁当事人对原估价机构的初审结果有异议或则另行委托估价的结果与原估价结果有差别且协商达不成一致意见的，自收到初审结果或则另行委托估价机构出示的估价报告之日起5欧盘，可以向被征地房子所在地的房地产售价评估学者执委会（以下简称估价学者执委会）申请技术鉴别。第二十三条估价学者执委会应该自收到申请之日起10欧盘，对申请鉴别的估价报告的估价根据、估价技术路线、估价方式采用、参数选定、估价结果确定形式等估价技术问题出示书面鉴别意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构必须改正错误，再次出示估价报告。第二十四条省、自治区建设行政总监部委和设区城市的市房地产管理部委或则其授权的房地产估价行业自律性组织，必须设立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面学者组成的估价学者执委会，对征地估价进行技术指导2023中国房地产估价师，受理征地估价技术鉴别。第二十五条受理征地估价技术鉴别后，估价学者执委会必须委派3人以上（含3人）双数成员组成鉴别组，处理征地估价技术鉴别事宜。 #

鉴别组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或则是回迁当事人的，必须回避。原估价机构必须配合估价学者执委会做好鉴别工作。第二十六条估价学者执委会成员、估价机构、估价人员必须回避而未回避的，其鉴别意见或则估价结果无效。征地当事人不如实提供有关*或则不协助估价机构实地查勘而导致估价失实或则其他后果的，必须承当相应责任。第二十七条对有下述行为之一的估价机构和估价人员，根据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理方法》等规定进行罚款，或计入其信用档案：（一）出示不实估价报告的；（二）与征地当事人一方勾结，损害对方合法权益的；（三）以回扣等不正当竞争方式获取征地估价业务的；（四）准许别人借用自己名义从事征地估价活动或则出售、变相出售受托的征地估价业务的；（五）多次被申请鉴别，经核实，确实存在问题的；（六）遵守*标准《房地产估价规范》和初衷见其他规定的；（七）法律、法规规定的其他情形。第二十八条以产权对换作为房子征地补偿、安置方法的，对所对换房子的房地产市场售价进行的评估，参照原意见执行。城市规划区外国有农地上房子征地牵涉的房地产估价活动，参照原意见执行。第二十九条原意见自2004年1月1日起实施。此前已颁授房子征地许可证的征地项目，其征地估价不适用原意见。 #