2011年注册资产评估师考试资产评估辅导：房地产评估5

第五节、成本法在房地产评估中的应用 #

一、成本法评估土地的基本公式 #

土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 #

其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 #

二、成本法评估新建房地产的费用 #

新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

#

新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润(5-20)

#

(一)土地取得费用

#

1.土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等。

2.按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取的费用。

#

3.土地取得费包含土地取得的手续费及税金。

(二)开发成本

开发成本主要由五个方面构成：

#

1.勘察设计和前期工程费 #

2.基础设施费

#

3.房屋建筑安装工程费 #

4.公共配套设施建设费 #

5.开发过程中的税费及其他间接费用。