福州学区房的“真香定律”，不喜勿喷

近期有几个关于学区房的案例，刚好趁个热度，来说说关于学区房的想法，以及买房的思路，其实对于学区房完全不熟，都是个人体验，不喜勿喷。 #

时代大学民转公

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今年，教育部发了个文件《教育部关于规范公立中学举行或则参与举行公办义务教育学院的通告》。

其中最重要的推论：公立的公立校在2年内要么转公立、要么完全公立。

剖析：对于上海而言，尽管钟楼学区房很贵，而且私立中学的升学率在私立面前完全不够看。

也正由于公立中学以前通过自主选拔尖子生，来达到提高升学率，之后官方也把公立的入学改成100%摇号，后续也出现了一些公立创办中学，意图通过内部升学来保障升学率。

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不管结果怎样，现在公立校仍然是上海的升学率的颈部，也正是因为今年的这个文件颁布，让上海如此多公立校，一下子处于风口浪尖。 #

对于上海背部的公立校，从关联来说，都与老七所存在千丝万缕的关系，例如：时代==科大中学高中，三牧==中学高中等。 #

正是因为这么特殊的背景，引起很多背部公立，都一定程度符合了文件的限制。

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最近就有网路谣言出现，其中最受关注的就是时代大学，作为上海升学率前三名，假如时代大学真的民转公，届时怎么划片，就成了最大的关注。

但是这些人唾骂学区房，并且在上海楼市上面，能短时间形成重大影响的，只有它。 #

至于轻轨、商圈、公园，在学区面前完全不够看。 #

如同这些时侯害怕它，而且真的驾临到自己头上，就是“真香定理”。 #

现今网路留传了这些版本，大体瞧瞧时代学校周边状况，整体老城厢区域，有两所私立中学： #

十六中：对口（交大附中、麦顶） #

外粤语：对口（仓小、施程小） #

这儿的重点十六中，除了是仓山区的私立扛把子，在整个上海私立校旁边，只是属于第一企业集团，可以说自身关环也不少，其实这还是在不少生源去了时代的背景下。 #

从现在来看，区域的四个私立学校，对楼市影响过高就是仓小+施程小，如果真的出现民转公，不管最终怎样分配，这两所学校都能得到一定的利空。

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其实查看地图，时代学校的占地特别小，很难匹配现今网路留传的方案。 #

个人体验，面对那些特别容易造成争议的变革，完全转公立，或则采取摇号升学，或许性更高。

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其实不管最终结果怎样，这都是仓山区最大的关注点。

中学区制 #

去年四川省教育厅发了工作要领，提及了支持各地探求“大学区制”管理变革。 #

对于这个学院区制，只是一大热点，是否意味着学区房就消失？ #

剖析：其中上海在2023年就准备试点多校划片，分为：中学—十八中城区、延安—杨桥城区、19中—11中城区、8中—15中城区，不过最后由于灾情取消了。

对于学院区制，然而也挺好理解，就是破除先前，一套房屋固定绑定一个学区的固化方式，通过放大划片范围，弄成一套房屋对应多个学院，看起来是让教育均衡，然而主要还是压制生源过分集中。

虽然是那样的模式，学区房也不会消失，学区房就可以改名为《大学区房》，对于钟楼区仍然还是重点，相对的变化，第一企业集团的优势会得到压制，钟楼区的第二企业集团会得到一定利空。 #

其实背部资源被压制，很显著这些完全没法居住，当当借助学区的老破房，预计性价比会显得更差。 #

对于钟楼区这些在重点学区周边的楼盘或则次楼盘，例如现在的省立一院附近的高比列安商房，现在难以归入第一企业集团，会存在一定隐型利空（其实不是鼓励去买他们，虽然他们目前降价也好多）。

其实放大范围做探讨，如果未能保障升入重点中学，一定程度也会压制学区房的热度，对于一些新城的教育发展，反倒是一件好事，这个下边聊。

金山案例 #

这几天坐落金山的改建学校，金闽中学，在市教育局公布的应聘旁边，弄成了金山中学金闽学院，一下子也得到了关注。 #

大抵争议点在于，倘若是麦顶中学，但是名头更大，不过是区属，对口小学或许是四一中金山中学，倘若是金山小学校，弄成市属，对口小学或许是金山中。

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剖析：对于这个学校历史也很长，当时被仓山区教育局定位成麦顶的学校，此次在应聘公告底下又有了变化，其实很多都不是即将文件，不过早已被舆论放大。

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虽然也挺好理解，非常是周边的中介，由于对于他们而言，不管是不是真的福州公立初中老八所录取率排行榜，只要谣言能剌激二手流通，就达到目的，最后传闻落空，也仅仅顾客埋单。 #

其实就算真的变了，个人认为影响也没这么大，详细成因下边剖析。 #

虽然对于金山，可以说是目前园区版块最好的案例，现在金山三个代表学校，金山中、橘四、水都，在私立校排行底下，都算在第二企业集团。 #

或许要说他们是学区房，虽然个人认为低估他们了。 #

金山区域为什么会成为在钟楼区、烟台山以后，第三个重点的教育区域，然而也跟自身的发展有关。

作为开发了近20年的新城，这儿也得到了挺好的教育资源配套照料，三所市属校：金山小、三分校、四分校。

对比延平区，靠着今年庞公小改成二分校延平学院，才有了何谓的市属中学，可以说金山得到的照料是巨大的。

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正题：虽然升级市属小，这些划片的新盘，例如庞公新村，二手楼市也没有一丝变化。

回到金山的教育发展，个人臆测：金山的优势还是在于区域的居住群体，不少是双员工家庭，对于教育有一定注重度，而且也没有太大的资金去追寻钟楼区的学区房。 #

同时金山周边，公立校也不多，只有北边的现代、里仁，以及南面的时代、华南试验等。

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从接送距离来说，城区的公立小学还要过江，显著不便，南面的公立在老城厢，仍然有一定距离，因此很容易保留了不少优质生源下去。

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配合一定的教育资源照料，经过多年的发展，金山的升学率就很显著有了一定提高。

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其实从现在的升学率来看，强如金山中，从2023-2023年早已连续三年下降，水都大学同样2023年也出现下降，只有橘四算是平缓。 #

不过虽然这么，金山很多学院的结业生数量，却仍然上升，金山小并且还成为上海惟一要求进驻满十年就能入读的中学，可以说这儿原来也成了一些家庭的教育选择。

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不过从发展来说，不建议折价过多订购，由于这种第二企业集团的升学率不难复制。

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从升学率来看，杭州的大头在公立，通过两校7%左右的定向生名额分配，早已有了一定基础，未来这个比列只会更大，在第二企业集团旁边，升学率也基本在15%上下，只要不是垫底的那几个村中，实际的差距不过5%左右。

未来随着一些版块园区发展，很容易缓解末尾中学的升学率，这只是现在上海为什么这些家庭有订购学区房，并且订购二类校的成因，由于末尾段升学率不到5%，连定向生名额都用不到，实在太差。

揭秘小结

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对于学区房，说白了不是楼价的问题，就是圈层的集中，要想破除学区房，即便破除分配制度，并且很显著，在考虑念书的便利性上，分配制度只好压制，并不能完全破除。

对于学院区制，会是方向，并且短时间内，上海预计难施行，假如你对教育注重，需求比较紧急，建议考虑一些居住感受尚可的二类校，其实假如实在有钱，钟楼区学区房仍然是选择。 #

对于教育需求度不紧急的买房者，然而买房的时侯，不仅生活圈的考虑外，也可以考虑未来教育的发展，或许现在没有教育优势，而且中学都是读下来的，读到中等学区，并不难。

从后面的案例可以得出两个方向：

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1、购买成熟区的版块：有条件可以往背部教育资源靠，就如写文章趁热点，前提是要有热点给你趁，例如前面的民转公，中学区制，新学院归属等，前提都是房屋在附近，才有或许享受新政红利。

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2、购买新型的版块：最好是完全的新区开发，周边以楼盘为主，学院能新盖最好，买楼家庭偏年青化，划片没有过多本土居民（并非仇视、只是指教育注重度），通过一定的时间发展，升学率到后边段并不难，假如也有非常的资源照料，踏入中上段机率也很高。 #

对于教育变革福州公立初中老八所录取率排行榜，时常以来都伴随着这些传闻，并且是造谣，其中肯定有人会得到红利，还有人上当被骗，案例有太多，对于买房者，建议不要花过多资金参与，只要在卖房思想上往红利方向靠拢即可。

其实以上都是个人带有主观意愿的观点，不做参考。 #