中建某公司诉江西某地产公司建设工程施工合同纠纷案件

一、案情简介

中建某公司诉江西某地产公司建设工程施工合同纠纷案，大成法润团队律师代理中建某公司。中建某公司除主张2000余万工程款外，同时主张返还近800万元质量保证金。就质量保证金退还问题，施工合同及质量保修书约定：“工程保修款为结算价的3%，保修金分三次支付：保修期满一年、二年、五年时各支付1%，发生的保修费用在同期保修金支付时扣除”，双方对合同中表述的“保修金”、“保修款”是指质量保证金不持异议，但因合同约定不明，双方对质量保证金退还时间是否届满产生争议，经一审二审审理，法院采纳了大成法润团队律师代理意见，裁判支持了中建某公司退还质量保证金的诉讼请求。二、争议观点

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中建某公司主张：施工合同约定是指从竣工验收合格起计算保修时间，待保修期行至一年、二年、五年时各支付1%，而非保修期限届满之后还需要待一年、二年、五年才予以支付，现保修期已行至届满两年，应退还2%质量保证金。江西某地产公司主张：案涉工程的保修期未满，其无需退还保修金。理由是根据合同约定，第一期保修金应在保修期届满后再满一年后支付，第二期保修金应在保修期届满后再满二年后支付，第三期保修金应在保修期届满后再满五年后支付。而保修期的时间应该按照《建设工程质量管理条例》的规定和质量保修书的约定执行，所涉五年保修期的工程均还未满保修期。三、律师分析意见 #

厘清缺陷责任期、质量保修期、质量保证金等相关概念，并从文意理解、目的理解、习惯理解等解释方法着手，说服法庭。

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《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（已废止，但新司法解释仍保留本条内容）第八条 有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持： #

（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。 #

（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。

（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。

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发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。 #

《建设工程质量保证金管理办法》建质[2022]138号 #

第二条 本办法所称建设工程质量保证金(以下简称保证金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 #

缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。 #

缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。 #

第八条 缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣工验收的质量保修金与保留金，在承包人提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

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《房屋建筑工程质量保修办法》建设部令第80号

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第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修，适用本办法。 #

第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 #

从上述司法解释及住建部两个规章可以看出，缺陷责任期与保修期是两个既有区别也有联系的概念：

第一，缺陷责任期与保修期的起算时间都是从工程竣工验收合格起计算，缺陷责任期的缺陷与保修期内的质量缺陷都是指不符合工程建设强制性标准以及合同的约定的标准。

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第二，保修期可分缺陷责任期与缺陷责任期后的工程保修期两段，两段相连，缺陷责任期最长不超过两年，质量保修期最低不低于《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》规定的各部分工程最低期限。一般而言，缺陷责任期届满，但质量保修期还未届满，视各分部工程保修期的具体规定而定。 #

第三，工程质量保证金对应的是缺陷责任期（最长两年），质量保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。缺陷责任期内，承包人原因造成的缺陷由承包人维修，不维修的，可以扣除相应工程质量保证金。缺陷责任期满，发包人应当返还质量保证金，扣留工程质量保证金的期限限于缺陷责任期。

第四，质量保证金返还后，承包人仍应按合同约定的各部分工程的保修年限承担保修责任，按质量缺陷问题的责任方承担保修费用。工程质量保证金的返还与保修期没有必然联系，发包人不能以保修期未届满为由拒绝向承包人返还工程保证金。 #

就本案质量保证金的退还而言，施工合同约定保修金就是行政规章规定的工程质量保证金，施工合同约定的保修期及保修金返还混淆了缺陷责任期与质量保修期的区别，如果认为约定的“保修期满”存在理解歧义，且不论哪种理解，均不符合上述司法解释及行政规章的精神，应该视为双方对质量保证金返还期限没有约定，应该适用建设工程司法解释二确定质量保证金的返还期限。本案中中建某公司已举证证明工程竣工验收后已满两年，应该全额返还3%的质量保证金。质量保证金返还后质量保修金与保留金，如还存在保修期内因承包人原因导致的维修责任，承包人另行履行维修义务并承担费用。 #

另外，江西某地产公司对保修金退还的理解不符合《房屋建筑工程质量保修办法》《建设工程质量保证金管理办法》的规定，亦不符合国家工商总局、住建部共同发布的2013版《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2013—0201）、2022版《建设工程施工合同（示范文本）》（(GF-2022-0201)）中关于缺陷责任期、质量保证金返还的约定。按其理解，变相延长了质量保证金的扣留时间，导致施工单位资金占用损失，明显不合常规亦不公平。

结合上述分析，施工合同该条款应理解为“保修期”满一年、二年、五年时各返还1%，而非“保修期满”后的一年、二年、五年时各返还1%。 #

四、以案提示 #

1.案涉项目在2011年签订施工合同，当时还未出台2013版、2022版施工合同示范文本，理论和实务中对质量保修期、缺陷责任期、质量保证金、质量保修金的理解和适用存在争议，该施工合同中将保修金与质量保修期关联，且约定返还存在歧义，并没有出现质量保证金、缺陷责任期的概念。代理律师原本计划按最新规定全盘推翻保修金合同约定，欲全额主张退还3%保修金，但考虑施工合同签订时相关规定未出台且相关规定并不一定能理解为效力性强制性规定，存在不被法院支持的风险，后选择按保修期行至第二年届满退2%保修金作为诉请。故，考虑相关行政规章一般不能否定合同自治的意思表示，作为施工单位一般处于弱势地位，在签订施工合同时尽量争取使用示范文本。

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2.在项目施工合同签订过程中，存在很多采用非示范文本签订的施工合同，如确需使用非示范文本，建议需要注意缺陷责任期、质量保修期、质量保证金、质量保修金的约定，按现行法规规章的规定落实相关合同条款，避免概念模糊、用词歧义导致工程尾款（质量保证金）返还困难。 #

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