实地怎么勘查现场成了难题？如何克服勘查情形

近期,我们接收了一委托,估价对象为南宁一住宅。估价对象距离我们远，在此期间怎么勘查现场成了难题。 从事房地产估价的同行们都知道，每个估价项目应至少有一名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等工作。 #

实地查勘估价对象是估价程序中必不可少的一步。可现在是全球疫情期间，众志成城 抗击新型肺炎，这是我们的义务。如果远途去实地勘查，来回都得隔离，天知道中间会不会意外感染，如果感染会带来一系列不利影响。这种不利情形怎么来克服呢？

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接下来，开始寻找的过程：

一、大环境下，是否有相关法律法规来进行说明？ #

依据相关法律的规定，突发疫情如果具有不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的，属于不可抗力的情形。既然此次疫情，列为不可抗力，那对我们的估价有什么影响呢？ #

在我们的常规认识中，直接影响就是对估价对象的评估价值影响，一般我们只需要在假设限制条件中说明本次评估我们不考虑不可抗力对估价对象的评估价值影响，即可。

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那么，我们怎么利用这种现实的不可抗力对我们勘查估价对象的影响呢？这种特殊情况下，我们的估价师无法进行实地勘查，我觉得我们应该在估价报告中说明。说明后要怎么来做是个问题。

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二、征询委托方的意见，我们是不是可以采取其他方式对估价对象进行勘查和调查？

如果委托方和房屋所有权人同意，我们具体要怎么做呢？是寻求当地评估公司合作？还是可以找找当地的房屋中介帮助？这就是我要接下来说明的第三点，借助他人的帮助。 #

三、在我们的估价规范中，什么情况下可以借助第三方的帮助？

说到第三方的帮助，我们首先想到的是我们估价规范中有这样的说明：在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。

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这里说的只是估价技术问题房地产估价师协会，好像不能利用在勘查现场上，因此，得另谋他路。但那在我们的估价中还有什么可以借助第三方帮助的吗？ #

回到我开始说的我们接收的评估项目，这种特殊时期，我们的估价师不能远赴估价对象所在地，我们得寻求当地评估机构的合作。但说实话，因为没有先例房地产估价师协会，我不敢确定这样做是否可行，是否能规避我们评估公司的风险，规避我们估价师的风险。

四、在特殊时期，如果我们估价师不能实地勘查现场，我们如何做到尽职调查？应该如何获取估价对象的影像资料？如何获取客观的市场价格？ #

首先想到的还是利用网络，查找当地的二手房交易网，电话咨询当地的二手房房产中介或卖房人（房主），估价对象同区域类似住宅的买卖价格、租赁价格，并进行电话录音。多找几家，我觉得越多越好，多问，多了解，对小区状况，小区周边状况，有个尽可能具体的认识，整理出文字资料，运用比较法和收益法测算估价对象评估单价。

当然还有可以联络到当地的评估机构，寻求合作，跟当地评估机构说明情况，让他们帮忙用我们的专业角度勘查现场，获取小区内、外的影像资料。

拍照片（估价对象小区大门、整幢楼栋、单元门、入户门等）及小区内绿化、娱乐设施、便利商店等等进行录像，尽力获取尽可能全面的影像资料。

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咨询他们对估价对象价值的专业判断，最后综合分析确定估价对象的最终评估价值。 #

对于特殊情况下如何进行现场勘查的苦思大体是以上四方面。 #

这是我当时在头脑里想到的四点的草稿: #

但我对自己以上想法不自信的是：实地勘查估价对象是不区分什么情况都必须要有的，还是可以特殊情况特殊对待。

因为我们的估价规范中描述的是除了批量估价的项目（房地产计税评估、抵押贷款的贷后管理评估），每个估价项目至少需要一名注册房地产估价师全程参与受理委托、实地查勘、撰写报告等。这说明像这种一套独立的住宅评估项目，是应该进行实地查勘的，这是常规基本的做法，那特殊情况呢？

我想找个充分可靠的理由，让我的这些想法立足。只能再查找相关资料，看有没有这方面的说明。

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终于，雨后甘露，中国房地产估价师与房地产经纪人学会的柴会长的一篇文章让我如释重负。柴会长在文章中单独说明了因非常时期无法完成实地查勘的，在争得委托方和房屋权利人同意的情况下，可以采用远程在线勘查的方式，这已足够说明，不是每个项目都要进行实地查勘，可以特殊情况特殊对待。

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带着这些问题，我又咨询了武汉理工大学的黄教授，黄教授的意见是： #

首先我们要在评估报告中说明，我们没有进行实地查勘的事实； #

接着陈述我们无法实地查勘的原因:疫情影响; #

再次说明,在这种情况下我们是怎么做的,黄教授建议我们寻求当地的评估机构的合作,而不是房屋中介机构,因为评估机构更专业。

我们要在评估报告的假设限制条件中进行依据不足的说明。

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还有重要的一点：

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柴会长、黄教授提醒我们的是：如果我们对评估对象有重大遗漏、重大差错的，不一定会因为我们采取了其他勘查方式而豁免，也就是说我们要承担相应的责任。 #

这篇文章经过我差不多一天半的时间形成，希望与遇到类似情况的房地产估价的同行们一起交流！

同时，如果有哪里不对的请前辈们指教！

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