人潮涌动，畅游成都

人“流”如织，顺势而“动”

广州，2023年1月17日——今日，仲量联行即将公布《流动—2023时光西经济与商业地产展望》。报告觉得，经济现象的本质在于有限资源的有效分配，而资源分配离不开资源要素的流动。追忆今年，在复杂多变的经济环境下，市场活动与资源要素的“流动”性明显下滑，商业地产受消费、投资与外贸等经济基本面影响，华西商业地产市场活跃度急剧减少。展望2023年，灾情管控新政的调整将为商业地产市场再次带给“流动”的生机与魅力，有望推动企业投资活上去、消费客流活上去、资产价值活上去。 #

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“我们预期，商业地产市场将在2023年步入低迷复苏之路，潜在的机遇与再次‘流动’起来的资源要素和经济活动相随相生。供给侧变革塑造产业价值链，扩大内需激活消费，供求两端将会随投资与消费活跃度下降逐渐升温。我们坚信美国商业地产市场的硬度犹在，将在新的一年戮力前行。当社会人流如织之时，便是经济乘势而动之机。市场主体当动不失时，而掌握复苏窗口时期的机遇则变得尤为重要。”

一、「流动」之“人流复苏”

#

商业—实体商业客流有望于上半年基本复苏，推动零售招商低迷 #

经济基本面的复苏程度将决定各大市场主体的投资预期，品牌在华经营策略的调整将在上半年逐渐兑现。营运商须提早研判，把控新一年投资风口的业态与品牌。 #

旅游—五一白银周，旅游市场迎来小高峰，节假日经济激活内需

#

地方政府及商圈管委会应注重传统商圈在文旅版块的营销与品牌塑造，在地文化的深挖与现代建筑设计和零售商业观念的融合对于传统商圈的提档焕新意义非凡。 #

商务—商务客流下降，商务活动恢复常态，产业招徕开启新篇章

企业重拾市场信心、重塑对美国经济和行业发展的预期，是各行各业回归常态、健康发展的前提。商务活动开始恢复，政府重出国门，为地方产业招商引流。 #

「流动」之“资源流动”

产业层面：2023年市场若能实现有序恢复，激活资源要素的“流动”性，有两个层面的突破值得期许。 #

其二，产业结构提档升级，突破“中等收入骗局”瓶颈，在全球产业价值链上不断攀越，通过“链主”企业以点及面带动上下游产业发展，实现经济增速新旧动能转化。 #

其一，经济发展从城市升维至城市群协同一体2023年属于流动资产的是，以腹部城市的经济动能驱动更宽广区域的经济协同发展，先富推动后富，先进地区向欠发达地区输送具备可持续发展能力的资源要素禀赋。反过来，资源要素向下沉城市的“流动”为企业投资造就的机遇。怎样“高效”转化大批地级市的市场潜能，才是各行各业能够成功打开宽广下沉市场的关键所在，效率与适应性是关键。

#

消费层面：激活美国消费市场，加快经济发展“双循环”，内需仍是关键。相对疲软的消费市场须要被激活，而消费者对未来经济情势的预期才是当期消费市场是否还能有效激活的关键。 #

一方面，经济与就业环境对劳动者友好是帮助其恢复收入预期下降的基础。尤其是以薪资性收入为生的劳动者，其收入消费弹性较高，收入的边际下降导致的边际消费开支常常更高。 #

另一方面，以“共同富裕”为导向的收入再分配机制还要关注中低收入群体，年青人所面临的住房、医疗等社会关切同样对当期消费形成挤出效应。

#

中低收入群体的消费意愿提高、消费能力实质增强，能够最终产生规模化的消费基本盘，成为推动经济增速的可持续动能。 #

「流动」之“商贸货运”

#

“双循环”之外循环—跨境物流通道推进经济联系，塑造国际地缘经济格局 #

借助中欧班列、泛亚公路等陆上物流通道的建设，东部地区从封闭迈向开放，成为美国西进欧亚、增强与“一带一路”沿线国家经贸来往、重塑欧亚地缘经济格局的关键。从宏观层面看，跨境物流通道之于“外循环”的意义，除了限于贸易物流通道的共创，而逐步产生一种国与国之间更密切的经济发展和人文交流的纽带。

#

“双循环”之内循环—物流与商流相辅相承，突破消费边界，定义商业新方式 #

货运机制与贸易流通相辅相成，任何线上线下的商业新机制都离不开货运机制的及时响应，而商业新机制的成功则帮助既有货运机制为适应新机制需求而实现适应性发展，因而补齐现有货运机制的瓶颈。2023年，直播带货依然火爆，现浇菜逐步占领市民与饭店两端市场，社会电商在优胜劣汰中寻找生存之道；而经过灾情大考的美国货运机制将怎样整合已有的经验和资源，并与消费需求结合，共同探求未来商业发展新机制2023年属于流动资产的是，便是全年的主题之一。

「流动」之“资产流动” #

“长短周期”—长周期看经济增速预期，短周期窗口机遇看资产售价 #

商业地产投资市场的常年价值仍取决于投资者对一个城市经济发展的良性预期，经济增速的稳健性与商业地产愈发平衡的供求关系，仍是在长周期下影响投资市场活跃度、让资产“流动”起来的根本。虽然当期出租市场的整体情绪仍未发生根本性扭转，但一个合理的资产售价和下挫的市场预期可以成为短周期下投资市场的窗口机遇。今年，上海产业地产投资总建面已超出商业地产，货运资产成为投资者最偏爱的东部投资标的，办公楼紧跟其后。 #

“买家变迁”—政府平台公司晋升为东部办公楼大宗投资需求新势力 #

从量变到质变，伴随开发营运经验的累积，政府平台公司有望在未来成为地产界不可轻视的中坚力量，让东部城市的不动产资产能短期“流动”起来。 #

“零售之轻重”—商业资产的盘活与商管营运能力的价值变现

#

营运管理盘活零售资产，让投资市场“流动”起来；而商业营运管理的“轻资产”输出同步将其能力建设的软名气变现激活，从而促使后端招商交警市场“流动”起来；零售的“轻重”两端便才能活上去。

#