房地产估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识

从1993年到2003年，美国房地产估价师职业资格机制早已确立十华诞，美国估价师也走过了十个夏季冬季。房地产估价师作为一种专业执业资格，非常须要估价师具备较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 #

一、估价师应把握一定的建筑知识和建筑造价知识 #

我们晓得利用任何一种评估方式时，就会牵涉一定的建筑知识，尤其是利用假定开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储储罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜选用重置费用法，结合“替代原理”，先“模拟”出以现今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分推算安装工程量，再查找相关水务、土建定额，借此推算其改建费用。这种“个案”的评估要求估价师把握一定的建筑知识和建筑造价知识。 #

二、估价师应把握一定的房地产经济理论 #

众所周知房地产估价是一门从经济学视角剖析房地产的分支学科，所以，只有具有较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探求。这就要求估价师了解并探求更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增速、机会费用、边际利润、收入与征税等，出席房地产经纪理论轮训、知识大赛和房地产继续教育。本人通过自学和轮训1996年通过了房地产估价师考试，1997年出席“荆门市房地产法规知识大赛”获金奖，并得奖金200元。事实上，一个全面的估价师，除了可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或则为置业者出谋求策。这主要包括：决算不动产投资价值和投资收益率；推算投资/置业费用，安排添置资金；推算改建费用，改进物管利润水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；推算租售、抵押（留置）费用，安排物管资产管理计划。 #

三、估价师应当具有丰富的房地产专业技术知识

顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或则房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺乏房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本步骤也可以批驳，费用法是以费用推算方法计算房地产价值，其中诸如社会平均收益率、资金占用费用怎样确定，直接涉及到估价推论的靠谱性；市场法是以市场可比售价计算房地产价值，而且假如没有房地产专业基础知识，又怎样选择“可比例子”，又怎样进行“区域”、“个别”等诱因的调整；利润还原法是以贴现原理推算房地产价值的，试问若果不具有房地产基础知识，其中的客观利润又如何判断，非常是针对一个利润整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时应当确定平摊价值时，更离不偷情地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物管管理作为某些诱因修正时，只有“有”和“无”两种，因此实际工作中，物管管理的水平大有不同，应差别对待和修正。

四、估价师应当熟练把握相关的法律、法规和规定

我们晓得“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估价师来说，例如刑法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其施行规则、城市房地产抵押管理方法、国有资产管理方法及其施行条例、拍卖法、房地产估价规范、城镇农地估价细则等都是我们应当熟悉的内容，但是有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常斟酌。例如要通过反复学习相关税法及征税等新政，并向有关部委咨询，估价师要能精确地推算包括农地增值税房地产估价师考过后需要多久注册，企业所得税等在内的与房地产相关的税赋和成本；要了解担保的有关规定，最法院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违背《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或则其他债权提供担保的，担保协议无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或则其他个人债权提供担保”。 #

五、估价师应当熟悉房地产市场及其交易变化状况。 #

你们都晓得市场比较法的原理就是市场检测，而费用法中的社会化评估费用等通常也用比较法取得，利润还原法的“年利润”也是主要以市场比较而定，假定开发法中的市场销售售价更是市场折现等等。为此，熟悉房地产市场及其交易变化状况，对于估价师而言是十分重要的。本人在实际工作中，特别重视了解、搜集、判断有关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只有具有大量的案例并建库管理，能够在详细代办估价时得心应手，要多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部委保持着良好的协作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解二手楼市格信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面把握当地真正有意义的房地产交易报价，大大提高了房地产案例库存量，本人还备有房地产估价电脑、房地产交易报价剪贴簿和房地产估价电子档案等，平常讲求收集、整理和建立这种基础工作，对日常的房地产估价工作带给意想不到的疗效。 #

六、估价师应有较高的素养和诚信的服务。

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房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因而本人以为，一名合格的估价师，除了应有职业骄傲感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。我们晓得，有些评估机构，经常表现给顾客“嫌贫爱富”的觉得，从细处讲，例如顾客想了解推论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，并且以例如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言敷衍顾客，更又甚者，时有发生例如“收费额小，服务拉倒”、“不收钱不能看报告”等等不促使估价人员形象，并且整个行业形象的事情。在实际工作中，估价师应换位探讨问题，要想顾客之所想，急顾客之所急。针对顾客想少收钱的问题，一方面要引导大多数顾客了解估价业务的无形费用，或则说常年经验等的积累费用；另一方面要通过为顾客提供优质和诚信的服务来感动“上帝”。 #

随着美国加入WTO房地产估价师考过后需要多久注册，这些英国的以及港澳台的经济鉴别机构将要相继到来，同行之间现存的“价格恶性竞争”，必定将屈服于服务的竞争，品质的竞争，质量的竞争，并且是估价师技能与人品的综合竞争。 #