什么信号?深圳住建局紧急发文:不得“高进低出”

近期，一些长租公寓频频出现经营问题，“爆仓”、“跑路”现象不断，引起了政府部门的高度关注。 #

11月17日，深圳市住建局紧急发文，提出加强行业监管、有效规范住房租赁公司经营行为七项要求。 明确租金收取方式不得“高进低出”或“长缴短缴”。 同时，不得诱导租户使用“租金贷”。

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业内人士认为，全国不少企业因“进口高出口低”、“多收少付”而出现“爆款”。 近期，深圳长租公司经营风险事件也时有发生。 深圳此次加强了对住房租赁行业的监管。 一方面，重点防范租赁主体经营风险，稳定租赁住房租金。 另一方面，租赁市场主体要严格审查经营合规性，确保健康运行。

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深圳市住建局紧急发文强化监管

11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，将加强住房租赁行业监督管理，严格执行信息公开制度，切实规范从业人员管理，确保住房信息发布。 从依法真实、严格惩治违法租赁行为、慎重选择收租模式、建立健全纠纷调解机制等七个方面提出具体要求，切实规范住房租赁公司经营行为。

值得注意的是深圳市住建局，“紧急

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《通知》明确要求住房租赁企业慎重选择租金收取模式。

《紧急通知》指出，部分长租公寓采取“高进低出”、“长收短付”，引发“爆款”“跑路”问题，引起政府高度重视受到有关部门和社会的密切关注。 住房租赁公司不得通过“高进低出”、“长收短出”等方式哄抬租金价格，增加企业资金破裂风险，侵害房屋业主和承租人的合法权益。付款”； 住房租赁企业应充分认识到采取的措施 “高进低出”、“长收短付”的市场拓展方式导致资金链断裂的经营风险和法律风险。 根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。 #

《紧急通知》还要求，住房租赁公司不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用住房租赁消费贷款，不得以分期租金的名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款，房租优惠等，不得将住房租赁消费贷款作为住房租赁合同中嵌入消费贷款相关内容。 #

《紧急通知》还要求，出租房屋的住房租赁公司不得以欺诈、胁迫、格式条款等方式提高租金，不得非法诱骗租户签订长期租赁合同，不得单方面提高租金，不得不得随意扣留保证金，不得强迫一方单方面解除合同，属于违法行为。 #

针对部分长租公寓企业遇到的维权纠纷问题，《紧急通知》要求住房租赁企业建立健全纠纷调解机制，及时受理住房租赁投诉，妥善解决与相关方的纠纷。 住房租赁企业与住房权利人、承租人之间发生住房租赁纠纷，协商不能解决的，应当通过人民调解、诉讼、仲裁以及暴力威胁、恐吓、断水断电等法律途径解决。等暴力手段驱逐承租人。 #

对于违反相关管理规定的住房租赁企业，《紧急通知》要求住建部门会同有关部门依法依规查处，并采取约谈、警告等方式，暂停发放住房。挂牌、暂停网上签约备案、发布风险提示、实行信用抵扣等。 分级办法将下发并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信体系、公共信用信息系统等信用评价体系，联合将实施处罚。

对于下发《紧急通知》的原因，深圳市住房和城乡建设局表示，2023年以来，在国家、省、市政府培育和发展住房租赁市场的政策引导下，住房租赁市场市场发展迅速。 但相关监管立法滞后，住房租赁机构野蛮生长，经营不规范问题凸显。 为了快速拓展市场，一些企业通过“长付短付”等方式积累押金、预付租金，形成“资金池”，利用池中资金快速占领市场采用“高进低出”的方法。 一旦资金回笼受到限制或融资受阻，很容易导致企业资金链断裂。 一些企业甚至以“经营不善”、“经营亏损”为由，借住房租赁名义实施合同诈骗，严重扰乱市场秩序，影响社会稳定。 #

“今年以来，受疫情影响，国内长租公寓‘爆炸’事件频发。为防控我市住房租赁领域风险，保障合法权益，为了维护住房租赁当事人的利益和利益，我局下发《紧急通知》，对相关法律法规进行清理。《条例》规定，将进一步明确住房租赁企业不得开展的经营活动，引导住房租赁企业标准化他们的操作。” 深圳市住房和城乡建设局表示。

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警惕“高收入、低收入”和“租房贷” #

所谓“高进低出”，就是向房东收取高租金，向租户出租低租金； 所谓“长收短付”，是指向租户收取3个月以上的租金，按月向房东支付租金。 这种商业模式很容易出现资金链断裂。 一些不法企业和个人故意利用这种模式组建“资金池”。 他们积累大量资金后卷款逃跑，给房东和租客造成重大经济损失。 #

此外，一些中介机构或住房租赁公司利用新兴网贷平台，刻意隐瞒网贷事实，诱骗租房者以“按月交房租”的方式申请租金分期贷款，导致租房者在不知情的情况下被“贷”，面临被骗的风险。风险。 存在贷款注销难、出租时贷款难归还、贷款逾期失信等多重风险。

全国不少企业因“进口高出口低”、“多收少付”而出现“爆款”。 近期，深圳长租公司经营风险事件也时有发生。 #

贝壳研究院高级分析师黄辉在接受券商中国记者采访时表示，目前存在经营风险的长租公司有两类。 一类是经营正规但管理不善。 比如一些龙头企业是立足长远发展、深耕细作。 初衷是经营长租公寓，但由于快速扩张等经营能力问题，出现资金链危机； 另一类是以“高收入、低收入”为商业模式进行投机套利的公司。 这些投机公司在深圳也存在，在三四线城市也存在，需要通过加强监管逐步优化行业营商环境。

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对于深圳加强住房租赁行业监管，黄辉认为，一方面，重点是防范租赁主体经营风险，稳定租赁住房租金。 近期深圳市住建局，长租公寓公司经营问题频频出现。 深圳在主体登记和信息披露、从业人员管理、住房信息发布等方面提出严格要求，防范租赁主体经营风险。 同时，住房租赁涉及民生保障，最关键的是稳定租金价格。 该政策提出，不得通过各种违法行为抬高租金，不得在合同期内单方面提高租金，以规范市场行为，稳定租金价格。

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黄辉表示，另一方面，租赁市场主体要严格审查经营合规性，确保健康运行。 据壳牌研究院基于公开信息的不完全统计，陷入资金链断裂、经营纠纷或破产的企业中，有近70%是由于“收入高、收入低”、“长收短付款”。 为了避免此类现象的发生，该政策重点规定企业不得采用“高进低出”的方式收取租金，不得诱导企业使用租赁贷款。 租赁公司应进一步审视自身业务经营情况，做好“按量付费”的成本管理，保持现金流稳定健康，避免通过“高进低出”的方式大规模扩张。以及“长收短付”方式。 使企业陷入财务破裂的风险。 #

事实上，今年6月29日，深圳就发布了住房租赁风险提示，涵盖了业主委托租赁、承租人出租房屋、确定租赁价格、签订租赁合同、缴纳房屋租金、回应冲突和争议。 提供详细的操作说明。 其中，在确定租赁价格的过程中，深圳市住房和城乡建设局提醒业主、租客多了解周边出租房屋的租赁价格，并妥善处理房屋租赁中存在高风险经营行为的情况。如“高收入低租金”、“长收入短付款”等。 机构必须提高警惕，避免企业清算、跑路造成损失。 如果租金明显低于市场价，切勿贪图便宜，小心陷入“套路出租”的陷阱。 同时，在签订租赁合同时，深圳市住建局明确提醒，需防范“租房贷”风险。 租户在租房时应注意租赁合同中是否有“租房贷”、“租赁贷款”、“分期付款”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等。如果您在了解“租房贷”规则后自愿申请租房分期贷款，必须选择具有相应资质的金融机构。 #