评估机构的经营管理风险和职业道德的修养与风险

评估行业是一种理论和实际密切结合的行业。因为评估对象的多样性和个案性，每一项 #

评估工作都甚少雷同。这些特殊的工作，一方面要求评估者有丰富的行业工作经验，另一方

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面要求评估者具有坚固的宏观经济和房地产相关理论基础。在当前科技信息高速发展的时

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代，知识更新速率加速，每一名评估人员应当时刻更新自己的知识结构。怎么客观地、全面 #

地认识评估对象，怎么确定自己科学性、客观性、公正性的评估推论，学会在工作中不断总

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结经验，逐步丰富和加深对市场的认识，增加个人专业水平和职业道德修养。

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二、评估机构的经营管理风险

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依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条“国家推行房地产售价评估机制”，

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为了贯彻这一法律规定，上海市国土资源和房子管理局制定了相应的规章和方法，对评估单

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位进行资质条件认定。建设部和国土资源部每年对评估机构进行技术规范的检测。作为一家 #

评估公司，和其他各行各业一样面临着企业经营管理的风险。 #

现在上海房地产市场上存在着大大小小的评估公司61家，转制前有142家。怎样在激 #

烈的市场竞争中取得一席之地，怎样取得一定的市场占有率，都是企业经营者所关注的问题。 #

评估人员针对各类不同类别的评估对象、委托方的种种评估目的，应当选用不同的评估方式， #

以便提供公平、科学的价钱依照。因为评估人员技术参差不齐，并且有些人欠缺应有的职业 #

道德，难以保证评估结果的真实性、科学性，更有甚者，严重偏离事实。现在评估市场上，

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不正当竞争的现象尤其严重。不少评估机构为了力争顾客，不惜减少评估计费，给取高额的

收益，无条件满足顾客的种种要求，这些“恶性竞争”的循环，使评估机构面临的经营风险

加强，对评估人员的管理风险加强。常常少数评估机构的不良行为，导致了整个社会难以对

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房地产评估行业形成正确的认识。 #

三、委托评估方带给的风险

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因为房地产市场的蓬勃发展，推动了房地产评估的发展，评估目的趋向多样化，一级土

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地出让、房地产抵押借贷、房地产出资联姻、企业资产整治、污染扰民企业迁建评估、危改

新村征地评估等等。随着市场经济的发展，越来越多的企业和经营者意识到房地产的很大市

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场价值，觉得这是企业得以发展和生存的“聚宝盆”和“摇钱树”，为了这些经济目的，他

们更加重视评估报告的价钱根据。当评估公司暂时未能达到委托方的要求，还要委托方提供 #

逐步和更详尽的资料。少数委托方会选用弄虚造假的方式，提供不真实的报表、数字、财 #

务信息，这种直接会影响评估结果的真实性、可靠性，同时只是评估机构所面临的一种潜在

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的、不容轻视的风险。虽然每一份评估报告都指出评估资料由委托方提供，委托方承诺其真

实性，评估推论是在此基础上出示的，作为评估公司不承当这部份相应的法律责任。这是评 #

估机构一种保护自身的方式。 #

作为评估机构是否应当检测其评估资料的真实、合法，也经常是学者、学者争辩的话题。

有不少学者觉得，评估机构作为一种公证机关，应当对其评估资料进行检测，至少保证重要 #

信息的牢靠，假若这一点都难以保证，评估机构所开具的评估报告将丧失应有的参考和根据， #

更谈不上公平。评估机构、具有执业资格的评估人员在其所开具的评估报告上签字、盖章，

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阐明了评估报告和信息资料经过了初审和验证，提高了评估报告的证明力和可信程度。从法

律的视角来说，倘若每一评估机构、每一个评估人员以专业机构、专业人士的形象来增强评 #

估报告的信赖程度，这么还要其为这些信赖程度负责。可以分辨，每签订一份评估报告，就 #

就像埋下一颗随时点燃的手雷，这其中掩藏着很大行业风险。为此，评估机构要对委托方提 #

供的资料进行谨慎的检测，进而减少行业风险。

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作为专业性极强的房地产评估机构，的风险就是估价结果严重偏离客观事实，伤及 #

企业的资质和商业声誉。可以说，公平性和专业胜任能力是评估机构的生存基础。种种的行

业风险，怎样有效避免和防控，是评估行业应当探讨的问题。笔者觉得：①加强对房地产评

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估行业的统一管理，促使评估行业的良性循环和发展。在政府的监督管理下，由行业管理部

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门制订有关房地产评估的法律、法规，拟定行业统一的评估准则2023年房地产评估资质，规范评估程序，加强执业 #

资格机制。②作为技术密集型企业，的资本是人才。评估机构应强化对从事评估的专业

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人员进行前期教育、后续教育。现在在中学中设置资产评估课程还不是很普遍2023年房地产评估资质，专门的研究 #

生教育昨天起步。面对理论研究落后于实践的现象，使我们的评估业发展干劲不足。同时， #

评估行业的一个明显特征：评估结果受评估人员主观影响较大，那样就对评估人员的执业水

平、职业素养要求很高。通过增强对评估人员的业务水平和素养教育，保证评估业的健康发

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展。③加强对委托评估方的企业状况做出严苛、仔细的初审、验证，对不符合评估规范的事

项，必须坚持自己的保留意见，因为该事项直接影响评估机构的责任和风险，因此我们要对

此加以注重。

（上海房地产叶凌）

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