如何规避房地产评估执业中存在的风险与法律责任

摘要：

随着我国经济的迅速发展，房地产评估行业也在不断地壮大。房地产评估过程中会遭到众多市场诱因的影响，因此房地产评估还要随时按照市场的变化，实时地调整评估举措。同时房地产评估也存在着一定的风险性，估价机构及估价人员要还要承当一定的经济责任和法律责任。对于房地产估价行业来说，怎么应对房地产评估执业中存在的风险，是首要解决的问题。本文针对房地产估价中存在的风险与防控，结合实践的经验，展开简略的剖析，对房地产评估行业的发展具备一定的指导意义。 #

关键词：房地产估价；风险；严防 #

房地产评估是指专业房地产估价人员，按照特定的估价目的，依照公认的估价原则，根据缜密的估价程序，利用科学的估价方式，在对影响估价对象价值的诱因进行综合剖析的基础上，对估价对象在价值时点的价值进行计算和判断的活动。房地产估价是科学与美术的有机结合，把客观存在的房地产售价揭露、表达下来的过程。

随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为牵涉政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，逐渐为大众认识和接受，并取得了长足的发展。自1995年开始，建设部和人事部先后组织了多次房地产估价师执业资格考试，为我国房地产评估业的发展培养了一批专业人才。作为市场经济条件下不可或缺的社会中介行为之一的房地产估价工作，在市场经济发展中发挥越来越重要的作用。

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所有经济活动都具备风险性，房地产评估活动和其他经济活动一样具备一定风险性。房地产评估活动会对社会这些方面形成各式各样的影响，除了对评估机构和估价人员带给风险，但是会对政府、经济活动牵涉利益各方带给不同的风险，因此在房地产估价中，估价机构及估价人员须要承当一定的经济责任和法律责任。 #

房地产估价中存在存在什么风险及怎样严防？下边就房地产评估机构、估价人员面临的风险及其严防举措作如下阐述：

一、房地产评估的风险 #

一个合格的估价执业人员应当具备识别估价风险的能力，在估价操作的整个过程中，估价风险随时存在，估价人员应当仔细区分估价项目中或许存在的风险。识别风险即要正确剖析房地产评估风险形成的成因,房地产评估机构及其执业人员面临的房地产评估风险大致分两大类：①外部风险，即估价人员及估价机构以外的成因，是因为房地产估价与其市场价值密切相通的特征产生的风险；②内部风险，风险的存在来自于房地产评估机构内部及房地产估价人员原本。

（一）外部风险 #

房地产评估的是市场售价，它是评估人员按照评估目的，依照估价原则，根据估价程序，采用适当的方式，并综合剖析影响房地产售价诱因的基础上，对房地产在某一估价时点的客观合理价钱做出的一种估测、判断。因为影响房地产售价的诱因较差，如政府产业、经济新政等，评估人员对某些诱因对房地产价位的影响方向、幅度预测，在实际掌握中无法做到完全精确，评估售价与理论售价之间存在一定的差别是不可防止的，这就决定了评估工作的风险性，即外部风险。主要表现在以下方面：

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1、政府法律及经济新政导致的风险

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（1）虽然可以对政府的法律、经济新政的变化进行预测，但风险仍然存在。国家会依照市场经济发展的还要针对房地产市场公布新政进行调控，国家调控新政即便紧缩或放松，都会导致楼价的增长或下降，因此也有一个新政对房地产售价影响滞后的问题，还要估价人员借助自身的判定能力去把握新政的影响时间和程度，否则必定会使估价结果偏离市场售价。 #

（2）不确定的法律或新政环境。国外各地都有各自的地方行政规章机制，如产业新政、税收新政、城镇分等定级等，在当地都发挥着巨大的作用。并且，因为地方保护主义的影响，很多地方行政性规章并没有全部曝光，但是随着经济的发展，相关规章的内容常常会很快更改，评估师也无法及时斩获。这么对地方新政把握程度有限，才会形成严重低估或高估了房地产价值的风险。

（3）因为这些新政的变化，对房地产价值形成的经济性通缩是很大的，估价人员倘若未进行充分的市场调查，贸然确定经济性通缩率或通缩额，并且未予考虑经济性通缩诱因，都会造成评估价值失实。 #

2、经济风险：何谓经济风险是指经济情势短期内发生了很大变化。经济情势短期的很大变化，会推动房地产市场的下降或下降房地产智能检测与估价，并且估价结果与市场售价形成了较大偏离。这些变化是任何估价师和经济利益各方都不乐意见到的状况，也不是估价师才能预测的，而且这些结果会对社会经济稳定形成不利影响，但是或许会直接给房地产经济活动某一主体带给经济上的损失。 #

3、业务风险：即估价业务带给的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。一方面估价委托人或权力人对恐怕对象权属资料或实物情况提供失实，另一方面，估价机构接受业务时，未仔细初审业务的可行性或后期技术失误，就会给估价机构及估价人员带给风险。

（1）由房地产产权登记机制不健全带给的风险。因为委估房地产产权不明确，产权证明文件不完整、不合法或已过期、或未记录他项权力登记（如委托房地产已被质押、抵押、担保等事实），使得估价值失实，很多都是因为产权权属方面的缺陷对房地产价值形成影响的风险； #

（2）委估房地产未经共有权力人的书面同意就单方面估价，而导致经济争端； #

（3）在未明晰委估房地产是所有权，还是使用权，非常是房地产的取得方法未确定是出让、转让、划拨，还是国有或集体之前就盲目给予估价，致使房地产权属不清，估价值不实，也极易引起法律仲裁； #

（4）估价委托人对于估价对象的实际情况蓄意隐瞒或提供虚假的权属资料及估价对象，属于一种非法的欺诈行为，形成这些状况，估价人员和估价机构都要面临着很大的风险。 #

4、估价理论未产生严密的机制，未被社会广泛理解所导致的风险。 #

（1）因为我国统计资料的公布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带给难度，也易导致采用的根据不充分，或已过期，导致估价值偏离市场价值而导致的风险。

（2）行政机关私自得悉估价，并且领导入面“指导”估价，使估价人员无所适从，严重影响了估价推论的公平性； #

（二）内部风险 #

经济的快速发展为评估师提供了前所未有过的宽广市场，但同时，各类各样的经济活动也对评估师提出了更专业、更综合的要求。传统的知识结构、执业经验和执业模式已不能完全满足市场高品质的要求，假如不能对新兴专业知识及更新的相关法律新政的及时了解，必定会导致估价风险。详细主要表现在以下方面：

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1、技术风险 #

房地产估价基本估价方式有费用法、收益法、比较法和假定开发法。估价人员需依照估价对象的类别及估价目的选择合理的估价方式，辅以正确的技术路线，选择合理的参数进行推算，得出合理的评估价值，这就要求估价人员有一定的专业水平和精确地辨别能力。估价人员专业水平不一，倘若估价人员估价方式选定不合理、参数选定不合理及推算过程有误等就会导致估价结果的误差，形成一定的估价风险。因而，估价技术是房地产估价中的一个风险源。 #

2、评估机构管理的风险

从评估公司视角而言，估价风险应主要通过评估公司的管理加以控制。评估公司对业务来源、工作程序、报告品质、财务等方面假如不能严苛有效的控制，必定会加强风险的或许性。例如公司业务来源没有充分了解其可行性；公司的私章管理纷乱；报告不能严苛初审没有把报告中的问题控制在公司内；公司没有定期的对技术人员逐步进行轮训增强等。之外，因为行业垄断，信息资源独享，导致信息资源失真，这也提高了机构风险。 #

3、评估师执业能力的风险 #

房地产估价在我国是一新兴而又对专业技术要求较高的行业。它不但要求恐怕师熟练把握估价专业知识，并且还要求估价师具有广泛的经济、法律、金融、财务、管理等方面的知识。因为评估人员执业水平的高低，对评估方式、评估原则、评估参数及评估对象及相关诱因选择及评估信息资料真实性的辨识、价格涵义的掌握等都将影响评估结果的客观性，评估人员执业能力和经验不足都将提高执业能力风险。 #

4、评估师职业道德的风险 #

房地产评估是公平性的独立中介服务行业，评估人员在执业过程中，应遵守职业道德，依照合法、独立、公正、客观原则。在实际操作中，一方面一些评估机构和个人为某些利益或其他病因提供虚假报告，致使评估结果失真房地产智能检测与估价，对相关利益主体形成影响；另一方面，一些评估机构为取得评估业务，辅以不正当的竞争方式，渐次杀价，产生恶性竞争，损害行业健康、良性地发展。综上所述，职业道德意识淡漠是职业道德风险形成的主要缘由。 #

5、评估师工作心态的风险 #

客观缜密的工作心态是评估师执业的基本准则。在执业中，估价人员工作心态不认真，无法慎重地初审估价委托人提供的估价资料，无法认真地对估价对象进行实地踏勘，或对法律、政策等问题对估价结果的影响没有认真的考虑，都是导致执业风险的一个重要来源。在没有熟悉估价对象有关资料及实物情况的状况下盲目估价才会造成估价结果失实。估价人员与估价委托人有利害关系没有回避，也会使估价推论丧失公允性，进而发生经济争端的风险。上述状况就会由于估价人员工作心态导致执业风险。 #

二、建立和完善房地产评估风险的防控体系 #

房地产估价是与变化的市场环境联系在一起，严苛地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全避免风险，一点不受风险的恐吓只是不现实的，问题的关键是我们怎么最大限度地减少、减少风险的发生。针对以上风险，建议采取以下一些严防举措：

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（一）缓解执业环境

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要进一步完善和缓解一个加强的执业环境，让估价机构真正做到独立、客观、公正地执业。政府的相关部委及房地产估价商会应在其中发挥重要的作用，一方面应制订符合规则的评估业相关的法规、行业标准，对行业推行监督管理、惩处违规违法行为，造就公开透明的市场竞争环境；另一方面，应强化服务功能，整合评估业信息资源，真正实现信息资源共享，造就和维护公开、公平的良好执业环境。 #

（二）建立内部品质控制机制，强化外部监督制度 #

要有效减少评估风险，也有赖于内部、外部的双重控制和监督。一方面评估机构应确立、健全建立的内部品质控制机制。首先，承接业务要慎重，一定要对估价目的、估价范围、价值时点等进行充分了解，对顾客提出的不合理要求要进行专业解释，顾客不能接受正确估价的业务要抵制。同时，对于不同的估价对象，要确认安排能胜任的估价人员，确保估价业务高品质的完成。再者，在项目推行过程中，一定要遵守执业规范，做到取证充分、适当，底稿完整，记录详细。第三，估价机构要推行初审机制，初审机制除了可以及时纠正报告存在的问题，并且可以提高估价师的专业水准，以便有效地减少评估风险；另一方面房地产估价商会应当推进对行业的统一管理和监督职能，对评估机构和估价人员作定期和不定期的检测，对发觉的违规违纪行为要坚决取缔，推动整个评估行业水平的提升。

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（三）增加估价人员的的专业水平 #

一名合格的房地产估价师除了要求熟练把握评估专业知识，并且还应当了解与之相关的政治、经济、法律等，以丰富自己的知识层面，处理各类纷繁复杂的评估项目，只有不断学习新知识、新技术，能够满足迅速发展的市场需求。之外，评估人员只有不断的学习、借鉴国际评估业所选用的评估方式和技术，能够跟上经济全球化的脚步，早日与国际评估标准接轨。评估机构也应强化估价人员专业知识的轮训，由有经验的评估师定期进行实践方法的指导；对新的新政、法律或案例，能及时进行讨论研究，以更新评估师的知识结构，一名合格的估价师只有不断地用知识丰富自己的脑子能够在执业生涯中做到游刃有余。

另外，房地产估价商会在这方面应发挥其管理作用，有计划地举行评估师的后续教育工作和组织对外交流、学习，严苛考试、考核和验车工作，对不合格者应给予取消执业资格。房地产估价师只有给社会提供高品质、全方位、多层次的专业服务，能够有效地严防因为执业能力所带给的风险。 #

（四）加强评估人员的职业道德意识

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一名优秀的估价师虽然具备房地产估价的扎实的理论知识、丰富的实践经验，但若果没有良好的职业道德，除了评估出的价值无法客观公平，会损害估价利害关系人的合法权益，并且会借着估价这些“公正”的外套搅乱房地产市场秩序，并且与估价委托人“合谋”坑害第三方的合法权益。职业道德要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去完成房地产估价工作，即在房地产估价活动中必须做哪些，不应该做哪些；必须如何做，不应该如何做。现在，房地产评估行业对估价人员从业职业道德要求的根据是《城市房地产中介服务管理细则》、《房地产估价师注册管理方法》，地方房地产估价商会也应制订适宜地方的职业道德规范，树立良好的职业道德风尚，增加职业道德风险。 #

三、小结 #

房地产估价作为一个专门行业，在市场经济的发展过程中发挥着不可或缺的作用，作为房地产估价的主体，房地产估价机构及估价人员，应该为社会整个估价行业的发展，为自身的生存而努力拼搏，充分发挥专业人员的专业作用，使估价行业久盛不衰。对房地产估价中客观存在的风险，估价人员持正确的心态，客观对待，既不畏惧风险，又不惧怕风险。估价人员要正确认识风险的存在及形成的症结，做到有的放矢，认真控制估价过程中风险发生的每一环节，使风险和或许发生的经济损失减少到最小。同时，在房地产估价过程中，估价机构及估价人员要把握更多与估价有关的法律知识，学会用法律来保护自己，那样能够保护自己的名声和利益，得以在估价行业中更好地发展！

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（国策研究孙晓敏）

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