2018年房地产估价师考试常见答疑精选
2018年房地产估价师考试常见答疑精选
问题：
固定资产投资的分类?
答疑：
投资的分类
从总体上来说，投资分为固定资产投资、流动资产投资。固定资产投资指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。根据不同的目的和管理的需要，
问题：
地下停车库的价格特点?
答疑：
(1)价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。
(2)同一地区单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区地下停车库单位价格比较一致。
问题：
城市房屋拆迁评估估价特点?
答疑：
城市房屋拆迁评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几方面：
(一)估价数量大
城市拆迁往往是由于旧城改造、(环球网校房地产估价师频道为您整理)新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。，由于拆迁数量大、待拆迁的户数多，由此带来的拆迁估价数量很大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。
(二)涉及面广，社会影响大
拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋;既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房;既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数成市居民的最大财产。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。
(三)估价对象复杂，需要协调各种关系
相对于其他目的的估价，拆迁估价的对象比较复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对拆迁人和众多的被拆迁人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。
(四)补偿价格关联性强
就同一城市而言，(环球网校房地产估价师频道为您整理)同一时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发拆迁冲突。
问题：
房地产债务融资及类型?
答疑：
房地产债务融资
概念
通过举债方式融资，资金融出方不承担项目投资风险，
所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用
需要还本付息，其支付利息进入财务费用，可在税前扣除
特点(四性)
短期性
可逆性-负有到期还本付息的义务
负担性-需要支付利息
流通性-债券可在市场上转让
债务融资的类型(四类)
银行信贷
按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款
按期限分为短期贷款和中长期贷款
按贷款方式分为信用贷款、担保贷款(保证贷款、抵押贷款、质押贷款)和票据贴现
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