房地产企业内部审计难点的分析与分析

房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目斥资巨大、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特性，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加大管控，在总部筹建比较强悍的内部审计机构，稽核人员对各下属单位进行纵向比较、分析，及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及注重程度不断提升，内部审计的职能逐渐发展为企业经营管理审计，或则称为综合审计。

房地产内部审计的特性和难点：

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房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和技巧的复杂性、多样性与专业性，须要多学科和多专业的互相配合，须要从社会、行业、专业的角度全方位的思索审计方式、控制手段和评价原则，进而推动企业构建愈发建立的内部审计体系，充分发挥内部审计的战略职能优势。

对于房地产内部审计难点的剖析：

1、信息沟通不对等，降低跨区域经营管理的难度

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房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监督不到位、不及时，致使集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在好多漏洞。项目公司发生的问题不能及时确切的反馈，提高了问题的隐蔽性，助长了腐败的孳生漫延。诸如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，因为信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中未能发觉纰漏。后期企业稽核部门在对该项目进行例行审计时发觉问题，但损失已既成事实。

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2、房地产开发产品的特点导致短期敛财行为

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房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特征。地理位置惟一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每位开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特征，这样就促使造价管理复杂多变，降低了舞弊行为发生的可能性。又由于建设过程耗时周期长，资金投入巨大，致使舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺少对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的成因。

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3、管理体系不健全 #

管理体系不健全除了彰显在刚步入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存在众多问题。如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与阻碍问题；制度执行过程中缺乏督促机制，对违法行为缺乏有效的惩罚举措等。房地产企业在重视短期经营疗效的考评的同时，不应忽略对企业影响长远的管理制度的建立和维护。 #

4、房地产的建造价钱具有隐蔽性的特征

各类材料价钱、设计、施工招投标价钱均具有隐蔽性，导致最终的开发产品的建造价钱相对于社会存在不公开性。一些企业并未在每位项目的开发后期对各类价钱信息进行整理房地产会计实务，因而未能实现价钱信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定筹建专门部门完成这种工作，因而也难以形成一个良好的价钱控制体系。同时，基础价钱（如材料）又具有时间性，地域性，所以，社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价钱的控制作用十分有限。价钱隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

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以上问题的形成要求内部审计必须从经营管理的全过程进行监督，事前审计、过程审计和结果审计，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。由于舞弊行为可能形成在招投标中，形成在结算中，形成在工程管理中房地产会计实务，形成在每一份协议的签署过程中。所以对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，防止舞弊行为的发生，降低不合理行为导致的损失，是发挥内部审计职能的关键。在实际工作中，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要的举措和手段的运用，如：项目竞购的尽职调查、对公司营运制度、预算、岗位配置、业务流程等控制要素的评价与指导；事中对以项目可研、预算和以协议清册为主线的协议内容和执行情况的监督；事后对协议执行结果的初验与审查，项目开发经济效益与预期的对比、评价。进而使全过程控制、监督真正做到意识和行动的统一。