投资性房地产开发股份有限公司2014年年度报告摘要

1、准则规定

《企业会计准则第3号——投资性房地产》相关规定如下： #

第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下述条件之一的，应该将投资性房地产转换为其他资产或则将其他资产转换为投资性房地产： #

（一）投资性房地产开始自用。 #

（二）作为存货的房地产，改为转租。

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（三）自用农地使用权停止自用，用于攫取房租或资本增值。 #

（四）自用建筑物停止自用，改为转租。

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第十四条在成本模式下，应该将房地产转换前的帐面价值作为转换后的进帐价值。

第十五条采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应该以其转换当天的公允价值作为自用房地产的帐面价值，公允价值与原帐面价值的差额记入当期损益。

第十六条自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产根据转换当天的公允价值计价，转换当天的公允价值大于原帐面价值的，其差额记入当期损益；转换当天的公允价值小于原帐面价值的，其差额记入所有者权益。 #

2、转换日的确定 #

（1）投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产。其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或则经营管理的日期。

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（2）投资性房地产转为存货，转换日为租赁期期满、企业监事会或则类似机构做出书面决议明晰将其重新开发用于对外销售的日期。

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（3）作为存货的房地产改为转租，或则自用建筑物、自用农地使用权停止自用改为转租，其转换日为租赁期开始日。租赁开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权力的日期。

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3、投资性房地产转换为非投资性房地产

（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产 #

企业将原先用于攫取房租或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或则经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。诸如，企业将转租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或则经营管理的日期。

企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应该按该项投资性房地产在转换日的帐面余额、累计摊销（折旧）、减值打算等，分别转到“固定资产”、“累计摊销”、"固定资产坏账打算"等课目，会计处理参考如下： #

借：固定资产或无形资产（按投资性房地产的帐面余额） #

投资性房地产累计摊销（折旧） #

贷：投资性房地产累计摊销或累计折旧（按已摊销的摊销或折旧） #

倘若已摊销坏账打算的

借：投资性房地产坏账打算 #

贷：固定资产坏账打算或无形资产坏账打算 #

例1： #

2023年8月1日，甲企业将转租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产在转换前采用成本模式计量，其帐面价值为2800亿元，其中，原价5000亿元，累计已提摊销2200亿元。甲企业的帐目处理如下：

借：固定资产 #

投资性房地产累计摊销（折旧） #

贷：投资性房地产——厂房累计摊销 #

（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产 #

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应该以其转换当天的公允价值作为自用房地产的帐面价值，公允价值与原帐面价值的差额记入当期损益。

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转换日房地产会计实务，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

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例2： #

2023年10月15日，甲企业因租赁届满，将转租的写字楼收回，打算作为办公楼用于本企业的行政管理。2023年12月1日，该写字楼即将开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当天的公允价值为4800亿元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原帐面价值为4750亿元，其中，成本为4500亿元，公允价值变动为增值250亿元。 #

甲企业的帐目处理如下：

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借：固定资产

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贷：投资性房地产——成本 #

——公允价值变动

公允价值变动损益 #

（3）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货

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房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这些情况下，转换日为租赁期期满、企业监事会或类似机构做出书面决议明晰表明将其重新开发用于对外销售的日期。

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企业将投资性房地产转换为存货时，应该根据该项投资性房地产在转换日的帐面价值，借记"开发产品"课目，根据已摊销的摊销或折旧，借记"投资性房地产累计摊销（折旧）"课目，原已摊销坏账打算的，借记"投资性房地产坏账打算"课目，按其帐面余额，贷记"投资性房地产"课目。

（4）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货 #

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应该以其转换当天的公允价值作为自用房地产的帐面价值，公允价值与原帐面价值的差额记入当期损益。 #

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记"开发产品"课目房地产会计实务，按该项投资性房地产的成本，贷记"投资性房地产——成本"课目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记"投资性房地产——公允价值变动"课目；按其差额，贷记或借记"公允价值变动损益"课目。 #

例3：

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甲房地产公司将其开发的的部份写字楼用于对外经营租赁。2023年10月15日，因租赁届满，甲企业将转租的写字楼收回，并做出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当天的公允价值为6000亿元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原帐面价值为5600亿元，其中，成本为5000亿元，公允价值变动为增值600亿元。

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甲企业的帐目处理如下：

借：开发产品

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贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动 #

公允价值变动损益 #

4、非投资性房地产转换为投资性房地产 #

（1）作为存货的房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

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作为存货的房地产转换为投资性房地产，一般指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的形式转租，存货相应地转换为投资性房地产。这些情况下，转换日一般为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权力的日期。通常而言，对于企业自行建造或开发完成但仍未使用的建筑物，且监事会或类似机构做出即将书面决议，明晰表明其持有以备经营转租的空置建筑物，如监事会或类似机构做出书面决议，明晰表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为监事会或类似机构做出书面决议的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应该按该项存货在转换日的帐面价值，借记"投资性房地产"课目，原已摊销跌价打算的，借记"存货跌价打算"课目。按其帐面余额，贷记"开发产品"等课目。 #

例4：

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甲企业是从事房地产开发业务的企业，2023年3月10日，甲企业与乙企业签署了租赁合同，将其开发的一栋写字楼转租给乙企业使用，租赁期开始日为2023年4月15日。2023年4月15日，该写字楼的帐面余额5500亿元，未摊销存货跌价打算。 #

甲企业的帐目处理如下： #

借：投资性房地产——写字楼

贷：开发产品 #

（2）作为自用的房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 #

企业将原先用于生产商品、提供劳务或则经营管理的房地产改用于转租，一般应于租赁期开始日，依照固定资产或无形资产帐面价值，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营转租状态的建筑物，假如监事会或类似机构做出正式书面决议，明晰表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为将自用房地产转换为投资性房地产，转换日为监事会或类似机构做出书面决议的日期。 #

企业将自用农地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应该按该项建筑物或农地使用权在转换日的原价、累计摊销、减值打算等，分别转到"投资性房地产"、"投资性房地产累计摊销（折旧）"、"投资性房地产坏账打算"课目，按其帐面余额，借记"投资性房地产"课目，贷记"固定资产"或"无形资产"课目，按已摊销的摊销或折旧，借记"累计摊销"或"累计折旧"课目，贷记"投资性房地产累计摊销（折旧）"课目，原已摊销坏账打算的，借记"固定资产坏账打算"或"无形资产坏账打算"课目，贷记"投资性房地产坏账打算"课目。

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例5：

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甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。2023年3月10日，甲企业与乙企业签署了经营租赁合同，将这栋办公楼整体转租给乙企业使用，租赁期开始以日为2023年4月15日，为期5年。2023年4月15曰，这栋办公楼的帐面余额5500亿元，已摊销摊销300亿元。甲企业的帐目处理如下：

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借：投资性房地产——写字楼

累计摊销 #

贷：固定资产

投资性房地产累计摊销（折旧） #

（3）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 #

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应该按该项房地产在转换日的公允价值，借记"投资性房地产-成本"课目；原已摊销跌价打算的，借记"存货跌价打算"课目；按其帐面余额，贷记"开发产品"等课目。同时，转换日的公允价值大于帐面价值的，按其差额，借记"公允价值变动损益"课目；转换日的公允价值小于帐面价值的，按其差额，贷记"其他综合利润"课目。待该项投资性房地产处理时，因转换记入其他综合利润的部份应转到当期损益。

（4）作为自用的房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

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企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应该按该项农地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记"投资性房地产-成本"课目；按已摊销的累计折旧或累计摊销，借记"累计折旧"或"累计摊销"课目；原已摊销坏账打算的，借记"无形资产坏账打算"、"固定资产坏账打算"课目；按其帐面余额，贷记"固定资产"或"无形资产"课目。同时，转换日的公允价值大于帐面价值的，按其差额，借记"公允价值变动损益"课目；转换日的公允价值小于帐面价值的，按其差额，贷记"其他综合利润"课目。待该项投资性房地产处置时，因转换记入其他综合利润的部份应转到当期损益。 #

例6： #

2023年6月，甲企业准备搬迁至新建办公楼，因为原办公楼处于商业繁华地段，甲企业打算将其转租，以攫取房租收入。2023年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2023年12月，甲企业与乙企业签署了租赁合同，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2023年1月1日，租赁年限为3年。2023年1月1日，该办公楼的公允价值为4亿亿元，其原价为5万元，已提摊销15000亿元；假定甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的帐目处理如下：

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甲企业应该于租赁期开始日（2023年1月1日）将自用房地产转换为投资性房地产。

借：投资性房地产——成本

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累计摊销

贷：固定资产

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其他综合利润

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