亿翰智库：房企存货周转率与利润的结构与变化

此项研究成果由亿翰智库与《国际金融报》联合出品

-研究模型全景展示- #

2023年5月

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存货周转率和总资产周转率是企业开发经营能力的重要指标，分别反映企业开发销售速率和资产借助效率。但部份开始逐渐退出房地产开发业务的企业，因为存货较低而使其存货周转率较高，难以确切反映企业周转情况，因而亿翰的研究成果中，我们将分别结合企业房地产业务收入的结构与变化和收益的结构与变化来综合审视该指标。 #

在亿翰正式（2023年5月28日）发布的《2023中国上市民企百强研究报告》中，我们将各民企的存货周转率列入研究体系，作为考评企业偿付能力的重要指标。 #

亿翰百科 #

周转率 #

存货周转率是反映企业运营能力的重要指标之一，拿来测定企业一定时期显存货的周转速率，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速率越快。

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总资产周转率是考察企业资产营运效率的一项重要指标，彰显企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速率，反映了企业全部资产的管理质量和借助效率。通常情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速率越快，资产借助效率就越高。 #

榜单剖析

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一、存货规模持续提高，但增幅下降4.5个百分点 #

总体上看，截至2023年，EH50民企存货规模不断降低，存货总数达10.99万亿，环比下降23.3%。民企存货持下降主要是因为充足的资源储备支撑以及对市场的不断投入，而且2023年在市场和融资的双重压力下，审慎拿地，促销售、促放款成为企业共识，整个行业存货的增长出现下降，2023年EH50民企的存货下降率较2023年同期增长4.5个百分点。

从各企业存货规模来看，药企存货规模持续提高。2023年EH50典型民企中，共30家药企存货超1000万元，较2023年降低了3家，分别为越秀地产、旭辉集团、蓝光发展。其中，存货在1000-3000亿之间的民企有20家，较2023年同期新增1家；存货超过3000亿的有10家，降低2家，分别为龙湖集团、招商蛇口。 #

在EH50典型民企的存货规模排名榜中，TOP3民企的门槛值为8560.81万元，较2023年提高了27.5%，TOP10民企的存货总量为6.21万亿，占榜单企业总存货规模的56.5%，较2023年上升0.2个百分点，行业集中度进一步提升，资源加速向优质企业聚拢。国安仍然稳坐榜首，存货13274.61万元，环比下降21.37%，是当之无愧的存货王。 #

存货作为民企未来可变现的重要资产，存货规模过大或过小就会影响企业未来的发展。企业存货多，有望在楼价下跌后卖出更高的价钱，获取更高的收益，但也会带来较大的去化压力，而存货过少的企业，在未来补货选择上则会愈加被动。2023年，已有部分房企开始着手去化手中的“储备”，典型如建业，存货规模行业第一，且存货在总资产中占比高达60.07%，2023年决定降低拿干支出，每年降低3000万平方米农地储备，最终通过两年时间，降低9000万平方米，把总土储控制在2亿平方米左右。 #

二、存货周转率持续提高，龙头民企运营能力提高 #

2023年EH50民企平均存货周转率为0.3211存货周转率分析，较2023年降低0.0117。事实上，考察民企的周转速率，除了看存货周转率，还应看其存货体量的大小，大规模存货常常才最考验企业的运营能力，因而我们依照存货规模将EH50家典型民企分为3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿及500亿以下这四个梯队。 #

四个梯队中，平均存货周转率最快的是500-1000亿存货规模的民企，平均存货周转率0.3729，且较2023年同期降低0.0218。我们注意到存货规模在500-1000亿梯队的民企，2023年的存货规模下降并不快，71.4%民企的存货增长高于平均水平，因而只要营业成本控制在合理的范围内，存货周转率容易提高。 #

周转最慢的是1000-3000亿梯队的民企，平均存货周转率为0.2744，较2023年降低0.0130。周转慢的缘由主要有两个方面，一方面是由于和千亿以下民企相比，体量相对较大，周转速率相对较慢。另一方面，和3000亿以上民企比，在运营能力和资金面上都没有充足的条件支撑其周转快于3000亿以上存货规模的民企。

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据悉按民企规模大小来看，我们发觉TOP10规模民企的平均存货周转率为0.3460，高出平均水平0.0252。这类颈部民企跑马圈地的能力更强，通过不断聚集自身资源，存货规模持续下降，并且在行业集中度提高速率疲弱的当下，存货规模增速回升，2023年规模TOP10民企的存货增速为33%，而2023年增长至26%，在营业成本有限下降的情况下，存货周转率会低于其他民企，这一定程度上也代表着龙头民企的存货资产变现能力提高。

三、总资产周转率小幅提升，成长型企业资产使用效率低

2023年，EH50典型民企的平均总资产周转率为0.2196，降低0.0052。其中52%民企的总资产周转率较2023年同期有所提高，提高较快的是新力控股，2023年资产周转率为0.3105，较2023年上升0.1773，主要缘由是2023年新力的营业收入实现220.64%的环比急剧下降，资产借助效率提高幅度较大。

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不同资产规模的民企，总资产周转率不同，我们依照民企总资产规模将EH50典型民企分为三个梯队。我们发觉，5000亿以上民企的平均总资产周转率最高，为0.2477，说明小型民企除了拥有雄厚的总资产规模，且在行业销售增长整体走低的情况下，规模民企的销售能力及资产运营能力展现存货周转率分析，资金回流的能力更强。 #

1000-3000亿资产规模的民企的总资产周转率最慢，为0.2079，显著高于其他梯队。这个梯队的民企主要是全口径销售额排行在TOP20-TOP40的成长型民企，总资产周转率较慢的缘由主要是这类药企在近五年追求规模扩张的同时，总资产规模快速下降，在营业收入基数较低增长空间相对有限的情况下，资产周转率相对较慢。