房地产估价师考试高频知识点总结

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今年房地产估价师考试时间早已确定为11月12日、13日，距离考试的日子也越来越近了，网校老师为你们打算了一些高频知识考点，一上去进行针对性备考吧~

知识点总结——房地产估价原则 #

1.独立客观公平原则 #

为了保证估价机构和估价师独立、客观、公正估价，一是要求估价机构是依法筹建的不屈从于别人、不受别人禁锢的独立法人或非法人组织。估价机构的独立性是其客观、公正估价的前提。二是要求估价机构和估价师与委托人、估价利害关系人及估价对象没有利害关系。

2.合法原则 #

依循合法原则在估价对象权益状况方面应做到下述几点：

（1）依法判断的权力类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权力及其归属，通常应以不动产登记簿、权属证书以及有关协议等为根据。 #

（2）依法判断的使用权力，应以农地用途管制、规划要求等使用管制为根据。

（3）依法判断的处分权利，应以法律法规和新政或协议等容许的处分形式为根据。 #

（4）法判断的其他权益，包括评估出的价值价钱应符合国家的价钱新政。

3.价值时点原则

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价值时点原则要求评估价值是在按照估价目的确定的某一特定时间的价值价位。该原则以变化原理为理论根据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵守价值时点原则。

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4.取代原则

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代替原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值价钱误差在合理范围内。该原则以取代原理为理论根据，也是该原理的具体应用。所有的房地产估价活动都应遵守取代原则。 #

5.最高最佳借助原则 #

最高最佳借助应同时满足以下4个条件：①法律上准许；②技术上可能；③财务上可行；④价值最大化。

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6.慎重原则

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房地产抵押估价应遵守慎重原则。

7.一致性原则

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一致性原则是指为了同一估价目的对同一或相关估价项目所涉及的各宗同类房地产进行估价时，应采用相同的估价方式或对待方法。 #

8.一贯性原则

一贯性原则是指在不同时间为了同一估价目的对同一或同类房地产再度或多次进行估价时，应采用相同的估价方式或对待方法。 #

针对性练习

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1、【例题·单选】房地产估价中，独立客观公平原则要求站在（）的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值价钱。

A.委托人

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B.估价报告预期使用者 #

C.管理部门

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D.中立

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【答案】D

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【解析】独立客观公平原则要求站在中立的立场，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值价钱，即要求评估价值对各方估价利害关系人都是公正合理的。

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2、【例题·单选】（）要求评估价值是在依法判断的估价对象状况下的价值或价钱。 #

A.合理原则

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B.有效原则

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C.合法原则

D.公平原则

【答案】C

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【解析】合法原则要求评估价值是在依法判断的估价对象状况下的价值或价钱。

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3、【例题·单选】某在建工程在抵押按揭以后半年停工，因欠款人无力清偿按揭考房地产估价师需准备多久最新变化，现被某法庭整体拍卖。因此，采用假定开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。 #

A.价值时点为抵押按揭日，估价对象状况为抵押时的状况

B.价值时点为现今，估价对象状况为抵押时的状况

C.价值时点为现今，估价对象状况为竣工时的状况

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D.价值时点为现今，估价对象状况为现今的状况

【答案】D

【解析】由于现今被法庭整体拍卖考房地产估价师需准备多久最新变化，故价值时点应为现今，采用假定开发法估价，须要确定估价对象的状况为现况（起点状况）以及其未来竣工时的价值，按照未来竣工时的价值以及后续开发的必要开支及应得收益估算估价对象现况价值，因而评估其拍卖保留价时，价值时点为现今，估价对象状况为现今的状况。