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房东员工租房财税处理

2023-09-14 来源:网络 作者:佚名

本期议程

自有房子转租给职工,怎么财税处理 #

问题 #

这些企业有闲置的有产权楼房,将自有房子转租给职工缴交房租应怎样进行税会处理?其中牵涉的税金问题有不少,还要你们关注。

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案例

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卓越公司为乳品制造企业,通常纳税人。卓越公司2023年12月从某置业公司处购进一套坐落郊区的住房,买楼价税总计1090亿元,其中增值税为90亿元,取得置业公司出具的增值税专用收据,减免税费30亿元。产权证上列示该套住房地块面积为40平方米(平摊农地使用权面积为40平方米)。

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今年1月卓越公司将这套住房租赁给公司一位高管,订立房子出租协议,协议约定期限为一年,每月租金为6000元,房租足额支付房屋租赁税率2024,房租与市场售价相似。房子所在地农地使用税年税额为30元/平方米,房子按20年结转摊销,净折旧为零。

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国税处理 #

(一)增值税 #

《财政部、国家地税总署关于全面推开营业减税征增值税试点的通告》(财税〔2023〕36号)第十条规定,销售服务、无形资产或则不动产房屋租赁税率2024,是指有偿提供服务、有偿出售无形资产或则不动产,但属于下述非经营活动的情形除外:……(三)单位或则个体公商户为录用的职员提供服务。

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第二十七条规定,下述项目的销项税额不得从进项税额中抵扣:(一)适于简易计税方式计税项目、免征增值税项目、集体福利或则个人消费的购入货物、加工维修修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中牵涉的固定资产、无形资产、不动产,仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。纳税人的交际酒局消费属于个人消费。

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按照上述规定,企业将自有房子转租给职工缴纳房租不收取增值税。企业自建或则购进房子转租给职工缴纳房租,房子相应销项税额可以抵扣,不须要做销项税额转出处理。

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然而,卓越公司购进住房,取得专用收据可以抵扣销项税额,索要高管房租不须要收取增值税。

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(二)碎花税 #

依据《印花税暂行细则》所附《印花税税目税赋表》规定,财产出租协议包括出租房子、船舶、飞机、机动汽车、机械、器具、设备等协议,按出租总额千分之一贴花,税额不足1元的按1元贴花。

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然而,企业将房子转租给职工,企业与职员签署的租房协议,属于财产出租协议。企业和职员双方均须要根据“财产出租协议”税目计缴条纹税,计税根据为协议约定的房租总数。

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假如企业租赁的房子属于住房,按照《财政部、国家国税总署关于廉租住房、经济适用住房和住房出租有关税收新政的通告》(财税〔2008〕24号)第二条(二)项规定:“对个人租赁、承租住房签署的出租协议,减免条纹税。”员工与企业签署的租房协议免除条纹税。虽然,企业不缴纳条纹税。 #

然而,卓越公司与高管签署的房子出租协议还要交纳条纹税:6000×12×0.1%=72(元)。 #

(三)房产#

依据《印花税暂行细则》第一条规定,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第三条第三款规定,房产租赁的,以房产房租收入为房产税的计税根据。第四条规定,房产税的税赋,按照房产余值估算收取的,税赋为1.2%;按照房产房租收入估算收取的,税赋为12%。

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企业将房子转租给职工,房子坐落城市、县城、建制镇和工矿区的,还要交纳房产税,计税根据为房租收入,税赋为12%;而且假如楼房为住房,按照《财政部、税务总署、住房城乡建设部关于建立住房出租有关税收新政的公告》(财政部、税务总署、住房城乡建设部公告2023年第24号)第二条规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房出租企业租赁住房的,减按4%的税赋征收房产税,适用税赋为4%。

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然而,卓越公司还要交纳房产税:6000×12×4%=2880(元)。假设当地按季报送收取房产税,每季报送720元。

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(四)农地使用税 #

依据《土地使用税暂行细则》第二条规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用农地的单位和个人,为城镇农地使用税(以下简称农地使用税)的纳税人,必须按照本细则的规定收取农地使用税。前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体公商户以及其他个人。 #

第三条规定,农地使用税以纳税人实际占用的农地面积为计税根据,根据规定税额估算征收。 #

然而,假若企业房子坐落城市、县城、建制镇、工矿区等应税区域内,还要就实际占用的农地面积为计税根据,按定额税赋计缴农地使用税。 #

然而,卓越公司按照占地面积每年还要交纳农地使用税:40×30=1200(元)。假设当地按季报送收取农地使用税,每季报送300元。

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还要留意的是,假如企业为小规模纳税人,在2023年1月1日至2023年12月31日期间,由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区实际状况,以及宏观调控还要确定,可以在50%的税额升幅内减征条纹税、房产税、城镇农地使用税;今年1月1日至2024年12月31日期间,企业为小规模纳税人或则为通常纳税人但符合大型微利企业条件的,由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区实际状况,以及宏观调控还要确定,可以在50%的税额升幅内减征条纹税、房产税、城镇农地使用税。

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(五)企业所得税

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《企业所得税法施行细则》第十九条规定,房租收入是指企业提供固定资产、包装物或则其他有形资产的使用权取得的收入。房租收入,根据协议约定的承租人应付房租的日期确认收入的实现。 #

《国家地税总署关于贯彻落实企业所得税法若干征税问题的通告》(税务函〔2010〕79号)第一条规定,企业提供固定资产、包装物或则其他有形资产的使用权取得的房租收入,应按交易协议或合同规定的承租人应付房租的日期确认收入的实现。其中,假如交易协议或合同中规定出租时限跨年度,且房租提早一次性支付的,按照《实施细则》第九条规定的收入与成本配比原则,租赁人可对上述已确认的收入,在出租期内,分期均匀记入相关年度收入。

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按照上述规定,企业将自有房子转租给职工取得的房租收入,要记入企业收入总量计缴企业所得税。企业应根据与职员签署的出租协议约定的职员应付房租的日期确认收入。假如协议规定出租时限跨年度,且房租提早一次性支付的,企业可在出租期内按收入与成本配比原则,分期均匀记入相关年度收入。

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(六)底价向职员租房的地税处理 #

在实务中存在企业将自有房子远高于市场售价向职员租赁。这些状况下,按照《税收征收管理法》第三十五条规定,纳税人有下述情形之一的,国税机关有权核定其应纳税额:……(六)纳税人报送的计税根据显著偏高,又无正当理由的。因而,国税机关有权核定企业取得的房租收入,相应依照核定的房租收入为根据,确定企业应缴交的条纹税、房产税、企业所得税。

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按照《财政部、国家国税总署关于单位底价向员工售楼有关个人所得税问题的通告》(财税〔2007〕13号)规定,除符合住房机制变革新政规定外,企业按高于添置或建造费用售价转让住房给员工,员工为此而少开支的价差部份,属于个人所得税应税所得,应根据“工资、薪金所得”项目收取个人所得税。 #

对于企业底价向职员租房是否要依照租房市场售价与职员房租之间的差额作为职员的薪水薪资所得缴交个人所得税,现在新政不明晰。笔者觉得,职员无正当理由以显著底价从企业租房,属于从企业取得其他方式的经济收益,该房子市场房租与职员实际支付房租的差额,还要作为职员的工资薪资所得,计缴个人所得税。

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财会处理: #

《企业财会准则第21号——租赁》规定,企业将自有房子转租给职工,一般属于经营出租。企业还要根据直线法或其他系统合理的方式,将经营出租的出租收款额在出租期内各个其间确觉得房租收入。

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?????因而,卓越公司财会处理如下:

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(1)购进房子时: #

(2)与高管签署出租协议: #

借:费用及附加72

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贷:应交税金——应交条纹税72 #

(3)今年每月确认房租收入,?????摊销税摊销、税费: #

借:中行存款6000

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贷:其他业务收入6000

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借:其他业务费用42917 #

贷:累计摊销42917 #

借:费用及附加340

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贷:应交税金——应交房产税240(2880÷12) #

应交税金——应交农地使用税100(1200/12) #

(4)每季度报送收取房产税、土地使用税: #

借:应交税金——应交房产税720 #

应交税金——应交农地使用税300

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贷:中行存款1020

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栏目简介

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《每日税讯》微信开办“解惑微平台”栏目,通过财税学者在实际工作中的案例,深入分析会计人员日常生活中的有共性的热点和难点问题,供你们学习参考。

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另外,亲们有哪些不明白的、弄不懂的会计问题,可以向小编提出,请写清楚问题及原因,小编将请相关财税学者为你们剖析解惑。 #

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