关于房产税，你需要知道的那些事儿！！

为了逐步提高税法宣传和纳税补习的及时性和针对性，优化纳税服务，我局从纳税人的实际需求出发，针对近日纳税人咨询较差的房产税问题，将相关新政归纳整理如下：

一、概念

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房产税是以楼房为课税对象，以房子价值或房租收入为计税根据，向房子产权所有人或则房产的实际使用人等征收的一种财产税。 #

新美国设立后，中央人民政府政务院于1951年8月出台了《城市房地产税暂行细则》，规定对城市中的房子及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税种，把对企业征收的这个税制迁往了公商税。对房地产管理部委和个人的房子，以及内资企业、中外合资、合作经营企业的房子，继续保留征收房地产税。 #

变革开放之后，为了发挥征税的调节作用，1984年10月，国务院决定在建立第二步利改税和变革公商税种时，对国外企业单位恢复征收城市房地产税。当初考虑农地回国家所有，使用者没有产权的实际状况，原城市房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇农地使用税。1986年9月15日，国务院即将公布了《中华人民共和国房产税暂行细则》（以下简称《房产税暂行细则》），从当初10月1日开始实施。各县、自治区、直辖市政府按照细则规定，先后起草了实施条例。至此，房产税在全省范围内全面征收。 #

2008年12月31日，国务院令2008年第546号文即《国务院关于废止〈城市房地产税暂行细则〉、〈长江干线航道养护费征收方法〉、〈内河航道养护费征收和使用方法〉的规定》规定：1951年8月8日政务院发布的《城市房地产税暂行细则》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及英籍个人，根据《中华人民共和国房产税暂行细则》缴纳房产税。

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二、征税范围 #

《房产税暂行细则》第一条即对房产税的课税范围进行了划分：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。《江苏省房产税暂行细则实施条例》等则对城市、县城、建制镇和工矿区的概念与范围进行了逐步的划分和解释：

“城市”是指经国务院批准成立的市；“县城”是指县人民政府所在地；建制镇是指经省人民政府批准成立的建制镇；“工矿区”是指城市、县城、建制镇范围以外，公商企业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但仍未成立镇建制的大小型工矿企业所在地。工矿区的确定，由市、县人民政府报省人民政府批准。 #

依据《国家国税总署关于调整房产税和农地使用税详细课税范围解释规定的通告》（税务发[1999]44号），建制镇征收范围依行政区划确定包括所辖的行政村。 #

三、课税对象

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房产税的征税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。这么哪些是房产呢？《财政部、国家国税总署关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》进行了比较具体的解释： #

“房产”是以房子型态表现的财产。房子是指有屋顶和屋盖结构（有墙或两侧有柱），才能遮风躲雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储存物资的场所。独立于房子此外的建筑物，如围栏、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外冲浪池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各类油气罐等，不属于房产。

根据《财政部、国家地税总署关于具有房子功能的地下建筑征收房产税的通告》（财税〔2005〕181号）的规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具有房子功能的地下建筑，包括与地上房子相通的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下民防设施等，均必须按照有关规定征收房产税。上述具有房子功能的地下建筑是指有屋顶和维护结构，才能遮风躲雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。 #

根据《财政部、国家地税总署关于加油站罩棚房产税问题的通告》（财税〔2008〕123号）的规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

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四、纳税人 #

房产税以在税收范围内的房子产权所有人为纳税人。详细地讲，房产税纳税人包括： #

1．产权属于国家所有的，经营管理单位为纳税人；产权归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。 #

2．产权出典的，由承典人纳税。何谓产权出典，是指产权所有人将房子、生产资料等的产权，在一定年限内寄卖给别人使用，而取得资金的一种融资业务。这些业务大多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的状况。承典人向出典人交付一定的典价以后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价通常要高于卖价。出典在规定其间内须归还典价的本息和罚息，方可赎回出典房子的产权。因为在房子出典其间，产权所有人已无权支配房子，所以，税法规定由对房子具备支配权的承典人为纳税人。

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3．产权所有人、承典人不在房子所在地的由房产代管人或则使用人纳税。

4．产权未确定及租典争端未解决的亦由房产代管人或则使用人纳税。何谓租典争端，是指产权所有人在房产出典和出租关系上，与承典人、租赁人发生各式争议，非常是权力和义务的争议悬而未决的。对租典争端仍未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于强化征收管理，保证房产税及时出库。

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5．无租使用其他单位房产纳税人的确定。在2009年11月30日之前，纳税单位和个人无租使用房产管理部委、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代收取房产税。而2009年12月1日起，根据财税〔2009〕128号文即《财政部国家国税总署关于房产税城镇农地使用税有关问题的通告》的规定，应税单位和个人无租使用其他单位房产的，不论所使用的房产是否应税，均按照房产余值代收取房产税。虽然，应当指出的是：本着税不重征的原则，假如租赁人为应税单位甚至早已根据规定收取了房产税，这么无租使用人不用再行补交房产税。 #

6．融资出租房产纳税人的确定。2009年11月30日之前，根据《国家地税总署关于湖南省若干房产税业务问题的批复》（税务函发〔1993〕368号）的规定，对于融资出租房产，在融资出租其间，房产税的纳税人，由总监地税机关依据实际状况确定。但根据《财政部国家地税总署关于房产税城镇农地使用税有关问题的通告》（财税〔2009〕128号）的规定，自2009年12月1日起，融资出租的房产，均由承租人根据规定收取房产税。

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7．根据《国家地税总署关于未取得房子产权证书其间怎样确定房产税纳税人的批复》（税务函〔2002〕284号）的规定，凡以分期付款方法订购使用商品房，且购销双方均未取得房子产权证书的，在购销双方均未取得房子产权其间，应确定房子的实际使用人为房产税的纳税义务人，收取房产税。

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8．根据财税[2009]3号《财政部、国家地税总署关于对内资企业及英籍个人征收房产税有关问题的通告》的规定，自2009年1月1日起，因为《中华人民共和国城市房地产税暂行细则》废止，所以外商投资企业、外国企业和组织以及英籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下俗称内资企业及英籍个人）根据《房产税暂行细则》的规定收取房产税。 #

五、税率 #

房产税选用固定比列税赋。

（一）基本税赋

根据《房产税暂行细则》的规定，房产税分为按房产余值计税和按房租收入计税两种，因此房产税税赋也分两种状况确定：根据房产计税余值税收的，税赋为1.2%；根据房产房租收入课税的，税赋为12%。 #

（二）降价税赋

根据《财政部国家地税总署关于调整住房出租市场征税新政的通告》（财税〔2000〕125号）的规定，自2001年1月1日起，对个人按市场售价租赁的市民住房，适于居住的，房产税暂按4％的税赋征收；对于市民住房租赁后适于生产经营的，房产税按12％的税赋征收。而根据《财政部国家地税总署关于廉租住房经济适用住房和住房出租有关税收新政的通告》（财税〔2008〕24号）的规定，自2008年3月1日起，对个人租赁住房，不辨别用途，按4%的税赋征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场售价向个人租赁适于居住的住房，减按4%的税赋征收房产税。 #

六、计税根据 #

（一）计税根据的通常规定 #

现行的房产税计税根据有两种：按房产余值计税和按房租收入计税。【税屋提示——依据财税[2010]121号财政部国家地税总署关于安置残障人就业单位城镇农地使用税等新政的通告规定，农地必需记入房产价值收取房产税。】 #

1．按房产残值计税

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对纳税人经营自用的房子，以房产的计税余值作为计税根据。何谓房产的计税余值是指房产残值根据法律新政规定一次性减除一定比列的耗损价值之后的余额。从其规定可以看出，决定房产税多寡的诱因有两个：其三上房产的残值；其一是一次性减除比列。

（1）房产残值。房产的残值，实际上就是房产的造价或则添置价。根据《财政部国税总署关于房产税若干详细问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十五条规定：房产残值是指纳税人根据财会体制规定，在凭证“固定资产”科目中记载的房子原价。对纳税人未按财会体制规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产残值，对房产残值显著不合理的，应再次给予评估。《财政部、国家国税总署关于房产税、城镇农地使用税有关问题的通告》（财税〔2008〕152号）则对上述新政进行了调整，规定自2009年1月1日起，对根据房产残值计税的房产，不论是否记载在财会凭证固定资产课目中房产税计税依据2024，均应根据房子原价估算收取房产税。房子原价应按照国家有关财会体制规定进行核算。对纳税人未按国家财会体制规定核算并记载的，应按规定给予调整或再次评估。

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根据《财政部、国家国税总署关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字3号）的解释，房产残值应包括与房子不可分割的各类附属设备或通常不单独估算价值的配套设施。主要有：供暖、卫生、通风、照明、煤气等设备；各式管道、如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管线及电网、电讯、电缆线圈；扶梯、升降机、过道、晒台等。属于房子附属设备的水管，下水道，供暖管，燃气管等从近期的探望井或三通管算起。电灯网，灯具线从进线盒连接管算起。

《国家国税总署关于逐步明晰房子附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通告》（税务发〔2005〕173号）逐步重申了上述原则，规定：为了维持和提高房子的使用功能或使房子满足设计要求，凡以房子为载体，不可随便联通的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央冰箱、电气及智能化楼宇设备等，无论在财会核算中是否单独记帐与核算，都应记入房产残值，计征房产税。对于更买房屋附属设备和配套设施的，在将其价值记入房产残值时，可扣减其实相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易受损、需要频繁更换的零配件，更新后不再记入房产残值。

（2）一次性减除比列。现行房产税新政所规定的一次性减除比列有两种： #

其二，对于地上建筑物，《房产税暂行细则》规定的减除比列为10%－30%，详细减除升幅，由省、自治区、直辖市人民政府规定。《江苏省房产税暂行细则实施条例》规定：“我省房产税按照房产残值一次交纳百分之三十后的余值估算收取。”

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其一，对于地下建筑物，《财政部、国家地税总署关于具有房子功能的地下建筑征收房产税的通告》（财税〔2005〕181号）规定：工业用途房产房产税计税依据2024，以房子原价的50—60%作为应税房产残值。商业和其他用途房产，以房子原价的70—80％作为应税房产残值。《江苏省财政厅江西省地方地税局转发〈财政部国家地税总署关于具有房子功能的地下建筑征收房产税的通告〉》（苏财税〔2006〕6号）则对比列作了更为明晰的规定：工业用途房产，以房子原价的50%作为应税房产残值；商业和其他用途房产，以房子原价的70%作为应税房产残值。 #

2．按房租收入计税 #

对于租赁的房子，以房租收入为计税根据。

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房子的房租收入，是房子产权所有人租赁房子使用权所取得的酬劳，包括本币收入和实物收入。对以劳务或其他方式作为酬劳抵付租金收入的，应按照当地同类房子的房租水平，确定房租标准，依率计征。假如纳税人对个人租赁房子的房租收入报送不实或报送数与同一地段同类房子的房租收入相比显著不合理，国税部委可以根据《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方式核定其应纳税款。详细方法由各县级地方国税机关结合当地实际状况拟定。

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