两部门：以人民币为计价货币单位精确到元

中新网6月7日电依照《国有农地上房子征收与补偿细则》，住房和城乡建设部起草了《国有农地上房子征收评估方法》。中新网房产频道据悉，方法规定，被征收房子价值评估必须考虑被征收房子的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房子价值的诱因，并以人民币为计价的本币单位，准确到元。

全文如下：

国有农地上房子征收评估方法 #

第一条为规范国有农地上房子征收评估活动，保证房子征收评估结果客观公正，依照《国有农地上房子征收与补偿细则》，拟定本方法。 #

第二条评估国有农地上被征收房子和适于产权对换房子的价值，推算被征收房子类似房地产的市场售价，以及对相关评估结果进行初审评估和鉴别，适用本方法。 #

第三条房地产售价评估机构、房地产估价师、房地产售价评估学者执委会(以下称评估学者执委会)成员必须独立、客观、公正地举行房子征收评估、鉴定工作，并对出示的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房子征收评估、鉴定活动。与房子征收当事人有利害关系的，必须回避。

第四条房地产报价评估机构由被征收人在规定时间内协商选取；在规定时间内协商不成的，由楼房征收部委通过组织被征收人根据少数服从多数的原则投票决定，或则采取摇号、抽签等随机方法确定。详细方法由省、自治区、直辖市制订。

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房地产报价评估机构不得采取讨好征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低计费等不正当方式承揽房子征收评估业务。 #

第五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产售价评估机构承当。房子征收范围较大的，可以由两家以上房地产售价评估机构共同承当。 #

两家以上房地产售价评估机构承当的，必须共同协商确定一家房地产售价评估机构为牵头单位；牵头单位应该组织相关房地产售价评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估根据、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方式、重要参数选定、评估结果确定形式等进行勾通，统一标准。

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第六条房地产售价评估机构选取或则确定后，通常由房子征收部委作为委托人，向房地产售价评估机构出示房子征收评估委托书，并与其签署房子征收评估委托协议。

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房子征收评估委托书应该载明委托人的名称、委托的房地产售价评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房子征收评估委托协议必须载明下述事项：

(一)委托人和房地产售价评估机构的基本状况； #

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师； #

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； #

(四)委托人应提供的评估所需资料； #

(五)评估过程中双方的权力和义务；

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(六)评估成本及缴交模式； #

(七)评估报告交付时间、方式；

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(八)毁约责任； #

(九)解决争议的方式；

(十)其他还要载明的事项。 #

第七条房地产售价评估机构必须委派与房子征收评估项目工作量相适应的足够人数的注册房地产估价师举行评估工作。

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房地产售价评估机构不得出售或则变相出售受托的房子征收评估业务。 #

第八条被征收房子价值评估目的必须叙述为“为房子征收部委与被征收人确定被征收房子价值的补偿提供根据，评估被征收房子的价值”。

适于产权对换房子价值评估目的必须叙述为“为房子征收部委与被征收人估算被征收房子价值与适于产权对换房子价值的价差提供根据，评估适于产权对换房子的价值”。 #

第九条房子征收评估前，房子征收部委应该组织有关单位对被征收房子状况进行调查，明晰评估对象。评估对象必须全面、客观，不得遗漏、虚构。

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房子征收部委必须向受托的房地产售价评估机构提供征收范围内房子状况，包括早已登记的房子状况和未经登记建筑的认定、处理结果状况。调查结果必须在房子征收范围外向被征收人发布。 #

对于早已登记的房子，其性质、用途和建筑面积，通常以房子权属证书和房子登记簿的记载为准；房子权属证书与房子登记簿的记载不一致的，除有证据证明房子登记簿确有错误外，以房子登记簿为准。对于未经登记的建筑，必须依照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条被征收房子价值评估时点为房子征收决定公告之日。

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适于产权对换房子价值评估时点必须与被征收房子价值评估时点一致。 #

第十一条被征收房子价值是指被征收房子及其占用范围内的农地使用权在正常交易状况下，由熟悉状况的交易双方以公正交易模式在评估时点自愿进行交易的总额2024房地产估价师挂靠，但不考虑被征收房子出租、抵押、查封等诱因的影响。

前款所述不考虑出租诱因的影响，是指评估被征收房子无租期限制的价值；不考虑抵押、查封诱因的影响2024房地产估价师挂靠，是指评估价值中不交纳被征收房子已抵押担保的债务数额、拖欠的建设安装工程对价和其他法定优先受偿款。 #

第十二条房地产售价评估机构必须安排注册房地产估价师对被征收房子进行实地查勘，调查被征收房子情况，拍摄反映被征收房子内外部情况的相片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

被征收人必须协助注册房地产估价师对被征收房子进行实地查勘，提供或则协助收集被征收房子价值评估所必需的状况和资料。

房子征收部委、被征收人和注册房地产估价师必须在实地查勘记录上签字或则签章确认。被征收人抵制在实地查勘记录上签字或则签章的，必须由房子征收部委、注册房地产估价师和无利害关系的第四人见证，有关状况必须在评估报告中说明。 #

第十三条注册房地产估价师必须按照评估对象和当地房地产市场情况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方式进行适用性剖析后，采用其中一种或则多种方式对被征收房子价值进行评估。 #

被征收房子的类似房地产有交易的，必须采用市场法评估；被征收房子或则其类似房地产有经济利润的，必须采用回报法评估；被征收房子是在建安装工程的，必须采用假定开发法评估。

可以同时采用两种以上评估办法评估的，必须采用两种以上评估办法评估，并对各类评估方式的推算结果进行验算和比较剖析后，合理确定评估结果。 #

第十四条被征收房子价值评估必须考虑被征收房子的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房子价值的诱因。 #

被征收房子室外装潢家装价值，机器设备、物资等迁建成本，以及停产停工损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产售价评估机构通过评估确定。 #

第十五条房子征收评估价值应该以人民币为计价的本币单位，准确到元。

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第十六条房地产售价评估机构必须依照房子征收评估委托书或则委托协议的约定，向房子征收部委提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应该包括评估对象的构成及其基本状况和评估价值。房子征收部委必须将分户的初步评估结果在征收范围外向被征收人公示。 #

公示其间，房地产售价评估机构必须安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产售价评估机构必须修正。

第十七条分户初步评估结果公示届满后，房地产售价评估机构必须向房子征收部委提供委托评估范围内被征收房子的整体评估报告和分户评估报告。房子征收部委必须向被征收人转交分户评估报告。 #

整体评估报告和分户评估报告必须由负责房子征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产售价评估机构私章。不得以图章取代签字。 #

第十八条房子征收评估业务完成后，房地产售价评估机构必须将评估报告及相关资料立卷、归档保管。 #

第十九条被征收人或则房子征收部委对评估报告有疑惑的，出示评估报告的房地产售价评估机构必须向其做出解释和说明。

第二十条被征收人或则房子征收部委对评估结果有异议的，必须自收到评估报告之日起10欧盘，向房地产售价评估机构申请初审评估。

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申请初审评估的，必须向原房地产报价评估机构提出书面初审评估申请，并强调评估报告存在的问题。

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第二十一条原房地产报价评估机构必须自收到书面初审评估申请之日起10欧盘对评估结果进行初验。初审后，改变原评估结果的，必须再次出示评估报告；评估结果没有改变的，必须书面告知初审评估申请人。

第二十二条被征收人或则房子征收部委对原房地产报价评估机构的初审结果有异议的，必须自收到初审结果之日起10欧盘，向被征收房子所在地评估学者执委会申请鉴别。被征收人对补偿仍有异议的，根据《国有农地上房子征收与补偿细则》第二十六条规定处理。 #

第二十三条各县、自治区住房城乡建设经理部委和设区城市的房地产管理部委应该组织设立评估学者执委会，对房地产售价评估机构作出的初审结果进行鉴别。

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评估学者执委会由房地产估价师以及价钱、房地产、土地、城市规划、法律等方面的学者组成。 #

第二十四条评估学者执委会必须抽调成员组成学者组，对初审结果进行鉴别。学者组成员为3人以上双数，其中房地产估价师不得超过二分之一。

第二十五条评估学者执委会应该自收到鉴别申请之日起10欧盘，对申请鉴别评估报告的评估程序、评估根据、评估假定、评估技术路线、评估办法采用、参数选定、评估结果确定形式等评估技术问题进行初审，出示书面鉴别意见。 #

经评估学者执委会鉴别，评估报告不存在技术问题的，必须维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出示评估报告的房地产售价评估机构必须改正错误，再次出示评估报告。 #

第二十六条房子征收评估鉴别过程中，房地产售价评估机构必须根据评估学者执委会要求，就鉴别牵涉的评估相关事宜进行说明。还要对被征收房子进行实地查勘和调查的，有关单位和个人必须协助。 #

第二十七条因房子征收评估、复核评估、鉴定工作还要查询被征收房子和适于产权对换房子权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部委及其他相关部委必须提供便利。 #

第二十八条在房子征收评估过程中，房子征收部委或则被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产报价评估机构必须在评估报告中说明有关状况。 #

第二十九条除政府对适于产权对换房子价钱有非常规定外，必须以评估方法确定适于产权对换房子的市场价值。 #

第三十条被征收房子的类似房地产是指与被征收房子的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相似或则相同的房地产。 #

被征收房子类似房地产的市场售价是指被征收房子的类似房地产在评估时点的平均交易报价。确定被征收房子类似房地产的市场售价，必须剔除凑巧的和不正常的诱因。 #

第三十一条房子征收评估、鉴定成本由委托人承当。但鉴别改变原评估结果的，鉴别成本由原房地产报价评估机构承当。初审评估成本由原房地产报价评估机构承当。房子征收评估、鉴定成本根据政府售价经理部委规定的计费标准执行。

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第三十二条在房子征收评估活动中，房地产报价评估机构和房地产估价师的违规违法行为，根据《国有农地上房子征收与补偿细则》、《房地产估价机构管理方法》、《注册房地产估价师管理方法》等规定罚款。遵守规定计费的，由政府售价经理部委按照《中华人民共和国售价法》规定处罚。

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第三十三条本方法自发布之日起实施。2003年12月1日原建设部公布的《城市楼房征地估价指导意见》同时废止。但《国有农地上房子征收与补偿细则》施行前已依法取得房子征地许可证的项目，继续延用原有规定。 #