会计核算中是否单独记账与核算都应计人房产原值

1、对经营自用的房子，以房产的计税余值作为计税依照。 #

何谓计税余值，是指根据税法规定按房产残值一次减除10%至30%的耗损价值之后的余额。其中：

(1)房产残值是指纳税人根据财会体制规定，在凭证“固定资产”科目中记载的房子原价。因而，凡按财会机制规定在凭证中记载有房子原价，应以房子原价按规定减除一定比列后的房产余值计征房产税;没有记载房子原价，根据上述原则，并参照同类房子，确定房产残值，按规定计征房产税。

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(2)房产残值应包括与房子不可分割的各类附属设备或通常不单独估算价值的配套设施。主要有：供暖、卫生、通风、照明、煤气等设备;各式管道，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管线及电网、电讯、电缆线圈;扶梯、升降机、过道、晒台等。属于房子附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从近期的探望井或三通管起，估算残值;电灯网、照明线从进线盒连接管起，估算残值。

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为了维持和提高房子的使用功能或使房子满足设计要求，凡以房子为载体，不可随便联通的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央冰箱、电气及智能化楼宇设备等，无论在财会核算中是否单独记帐与核算，都应计人房产残值，计征房产税。 #

(3)纳税人对原有房子进行改造、扩建的，要相应提高房子的残值。 #

(4)对于更买房屋附属设备和配套设施的，在将其价值记入房产残值时2023房租税率，可扣减其实相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易破损，还要频繁更换的零配件，更新后不再计人房产残值，原零配件的残值也不交纳。 #

(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具有房子功能的地下建筑，包括与地上房子相通的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下民防设施等，均必须按照有关规定征收房产税。

对于与地上房子相通的地下建筑，如房子的地下室、地下泊车场、商场的地下部份等，应将地下部份与地上房子视为一个整体根据地上楼房建筑的有关规定估算征收房产税。

(6)在确定计税余值时，房产残值的详细减除比列，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除升幅内自行确定。这么规定，既有促使各地区按照本地状况，因地制宜地确定计税余值，又有促使平衡各国税收负担，简化估算手续，增加征管效率。

假如纳税人未按财会体制规定记载残值，在计征房产税时，应按规定调整房产残值;对房产残值显著不合理的，应再次给予评估;对没有房产残值的，应由房子所在地的国税机关参考同类房子的价值核定。在残值确定后，再依照当地所适用的交纳比列，估算确定房产余值。对于交纳比列，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比列执行。

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2、对于租赁的房子，以房租收入为计税依照。 #

房子的房租收入，是房子产权所有人租赁房子使用权所取得的酬劳，包括本币收入和实物收入。对以劳务或其他方式作为酬劳抵付租金收入的，应按照当地同类房子的房租水平，确定房租标准，依率计征。

假如纳税人对个人租赁房子的房租收入报送不实或报送数与同一地段同类房子的房租收入相比显著不合理的，国税部委可以根据《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方式核定其应纳税款。详细方法由各县级地方国税机关结合当地实际状况拟定。 #

3、投资联营及融资出租房产的计税依照。

(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应给予差别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资收益分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税根据计征房产税;对以房产投资，索要固定收入，不承当联营风险的，实际是以联营名义取得房产房租，应按照《房产税暂行细则》的有关规定，由租赁方按房租收入估算收取房产税。 #

(2)对融资出租房子的状况，因为出租费包括购入房子的对价、手续费、借款本息等，与通常房子转租的“租金”内涵不同，且出租届满后，当承租方清偿最后一笔出租费时，房子产权通常都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款订购固定资产的方式，因此在计征房产税时应以房产余值估算征收。至于出租期内房产税的纳税人，由当地国税机关依据实际状况确定。

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4、居民别墅区内住户共有的经营性房产的计税根据。

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对市民别墅区内住户共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和租赁)的代管人或使用人收取房产税。其中自营的，根据房产残值减出10%至30%后的余值计征，没有房产残值或不能将共有住房界定开的2023房租税率，由房产所在地地方国税机关参照同类房产核定房产残值;租赁的，根据房租计征。