如何运用收益法快速批量评估商业房地产价值展开分析

我国商业房地产市场发展快速，商业型态丰富多样，怎么对数目诸多的商业房地产进行评估房地产评估公司都包括哪些内容，早已成为房地产估价技术的难点之一。本文基于利润法的优点，应用酬劳资本化模型，借鉴间接比较法、基准地价系数修正机制，剖析回报法在商业地产批量评估的实际利用。

商业房地产我们一般选用回报法进行评估，选用合适的利润模型进行推算，对于单套或几套商业物管推算较为简略，而且假如遇见人数诸多、实物特性复杂、个性突出的几十、上百套物管，利用单个回报法推算就比较困难，花费时间长。而利润法批量评估具备速率快、测算简略、评估精度高的优势，还能填补传统回报法的不足。本文就评估公司在实际工作中怎样利用回报法迅速批量评估商业房地产价值展开剖析。

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一、收益法批量评估的理论基础

按照国际财产税收评估人员联合会(简称IAAO)《房地产批量评估标准》（2002）对批量评估的定义，批量评估是指采用共同的数据，选用标准的技巧，运用统计学原理，在给定的时间内对一系列房产进行评估的过程。批量评估的理论基础是传统三大步骤：回报法、比较法、成本法，批量评估特征是利用计算机信息技术及数理统计原理，从数据搜集、建模到检测、出具报告，整个过程都是批量评估。评估程序来讲，批量评估是一种独立的评估方式，适用于计税评估业务，价值类别为计税价值。现在批量评估业务在我国已逐渐举行，广州、深圳等地城市国税局纷纷推行了批量评估系统，适于商住房地产计税服务。

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然而，计算机批量评估在商业地产评估中存在一定的局限性：首先计算机批量评估估价目比较单一、主要是计税评估，评估结果精度低、难以做到“一房一价”；再者，开发批量评估系统还要高效的团队、较高计算机信息化水平及建模知识，对评估公司的软件、软件要求颇高，而我国大部分评估公司规模小，发展滞后，不促使计算机批量评估系统的广泛推广。本文觉得可以对传统回报法进行改进，与间接比较法结合，构建房租诱因修正机制，就能迅速批量评估多宗商业房地产，评估结果精度高，适用于抵押、拆迁等估价目的的市场价值评估。不须要构建复杂的计算机批量评估系统，减轻人力、物力投入，对广大中小评估公司承接小型商业综合体、专业市场等商业地产评估业务具备重要的实用意义。 #

现在回报法有两种基本回报模型，一个是直接资本化模型，主要参数是毛房租、资本化率（毛房租因数）；其特点是参数少、计算简略、速度快；劣势是估算过程过度简略、评估价值偏低，在市场高度发达建立的地区才可使用。另一个是酬劳资本化模型，主要参数为房租、报酬率、收益年限，特点是逻辑缜密、有较强的理论基础；劣势估算复杂、涉及参数多。本文觉得直接资本化模型不宜在国外使用，首先该模型的使用前提是房产回报期限不受限制，但在我国城市农地所有权回国家所有，农地使用者拥有有限期的农地使用权，如商业农地使用权法定最高出让期限为40年，那样房子回报期限会遭到农地使用权期限的约束；再者毛房租因数不宜确定，按照美国经验，毛房租因数的确定还要房地产市场的高度发达及交易、租金数据的有效荣获。在充分占用大量市场数据的状况下，毛房租因数能够精确的推算。

现在我国房地产市场尚不健全，市场无法搜集，在房地产市场欠发达地区使用直接资本化进行商业地产批量评估是比较困难的；最后是评估价值偏低，因为直接资本化法是在房地产利润期限不受限制的状况下进行，估算出的房地产价值或许会低于其真实的市场价值，那样会出现价值低估风险，假如适于抵押价值评估，不促使中行及评估公司风险管控。综上觉得，辅以酬劳资本化模型评估商业地产价值更符合我国实际。

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二、收益法批量评估的技术路线

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结合商业房地产批量评估的特征，确定其技术路线为：依照估价对象的区域、实物情况，在一定区域范围内进行合理分区，使同一分区内的房地产具备显著的相同性；之后在每位估价分区内设定标准房地产、标准房租，设计房租诱因修正机制，运用间接比较法，进行面积、楼层、临街情况等实物情况修正，得到估价对象各宗房租；最后利用酬劳资本化模型，将估价对象各房租现值为各宗房地产的价值。 #

三、收益法批量评估的估价程序 #

1、估价对象分区 #

对评估区域内商业房地产按照区位、功能、规模、商圈级别等不同进行分类；在批量评估工作中,将相似类别的房地产尽量界定到一个分区内,使分区内的房地产之间突出同一性，分区之间的房地产突出差别性,依照不同类别房地产和不同分区建立相应的批量评估模型,可以保证评估模型的品质及估价结果准确度。 #

分区标准可以考虑按沿街层高、位置、楼层、用途类别、面积、装饰家装界定，也可以根据湖泊、行政区划及公路等来界定。

2、采集各分区的房租数据，取得各分区房地产的标准毛房租

(1）设定标准商铺；按照估价对象面积规模、进深比、临街情况等特性设定标准商铺房地产评估公司都包括哪些内容，其实物特点就能在分区估价对象中具备代表性。

(2）编制商业物管房租信息采集表；主要调查内容有估价对象房子位于、四至、面积、用途等房地产基本情况；房地产权益、出租方、承租方、年房租、租期等出租状况；沿街情况、楼层、铺面形状、面积、进深比、经营模式、物业管理、人流量等房地产实体情况。

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(3）剖析房租内涵，剔除碰巧、非正常诱因，得到标准毛房租。 #

3、计算估价对象毛房租

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（1）编制影响商业房地产房租诱因说明表、系数表； #

进行交易状况、交易日期、区位情况、实物情况等修正，这儿可以借鉴商业用地基准地价修正机制，结合估价对象详细商业型态，剖析影响房租大小的重要诱因，不同的商业型态，其影响诱因的不同的，例如对于农贸市场，位置、临路情况、人流量、经营范围是影响商铺或铺位房租的重要诱因；对于沿街商业，沿街情况、面积、层高、进深比是影响商铺房租的重要诱因。诱因不宜选多，5-7个为宜；诱因影响分为五个等级：优、较优、一般、较劣、劣；分级形参可以按照实际调查结果或打分确定，以通常为基准，从优到劣分值依次递减，受诱因影响大小不同，设定分值也不同。 #

（2）间接比较得到估价对象毛房租： #

将标准房租通过间接比较法得到估价对象各房租，通过实地调查找出对房地产房租影响比较大的诱因；推行修正系数机制，包含：房子面积、楼层、临街情况等调整系数，将估价对象与标准房地产之间的房地产情况差距程度转化为房租差别程度，并对标准房地产房租进行修正，得出估价对象各宗房租。详细公式为，估价对象各宗毛房租=标准毛房租×交易状况修正×交易日期修正×区域情况修正×实物情况修正 #

4、计算估价对象净房租 #

营运成本包括：房产税、营业税及附加、管理费、维修费、保险费等；按照搜集近些年的商业房租信息，得到估价对象客观营运成本；回报期限基于房子耐用期限、土地剩余期限、经营权时限设定；回报年下降率可依照商业地产赢利方式、生命发展周期及当地经济发展水平设定，商业地形成命周期分为培植期、成长期、稳定期、衰退期，不同的时期利润下降率是不同的，因此估价师在评估物管时，要了解该物管所处的生命周期。详细公式为，净房租=毛房租×（1-营运成本率）×（1-空置率）

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5、报酬率估算

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酬劳率估算方式比较多，如市场提取法、累加法、投资组合法、资本资产定价模型等，前两种方式使用比较广泛。 #

（1）租售比法： #

采集同一分区内3-5个商业房地产市场价格与出租可比案例，利用市场提取法求取该区的酬劳率；

①首先采集近些年各区商业用房的房租数据，选定同一区内3-5个出租可比案例进行标准化修正，评估得出该区标准房地产的毛房租（元/平方/年）； #

②采集商业房地产价格与房租例子， #

③利用试差法得到酬劳率

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（2）累加法： #

以安全利率加上风险调整值作为酬劳率。安全利率可采用同一时期的一年期国库券年利率或美国人民中行发布的一年定期存款年利率；风险调整值应按照估价对象所在地区的经济状况及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

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市场租售比法得到的酬劳率一般比累加法低，单一利用市场法提取的酬劳率估算估价对象价值低于前者，实际工作中选用两种方式综合考虑为宜。 #

6、选择适当的利润模型，得到估价对象价值

酬劳资本化利润模型有以下几种：(1)每年基本固定不变；(2)按某个固定数额递增或递减；(3)按某个固定百分比递增或递减；(4)其他有规则变动，比如呈指数下降等。选择回报模型尽量符合该物管实际状况。

选用酬劳资本化法进行商业房地产批量评估，具备较强的现实可操作性。其优势在于推进对估价理论的利用，估算参数及售价影响诱因考虑较为全面，评估结果精度较高，估价人员可操作强。但有一定限制条件，如估价对象应当是正常租赁状况下，人数不宜过多，对物管房租资料的搜集要精确、全面。为了提高诱因修正升幅，估价对象尽量在同一物管、同一项目内，降低区位诱因修正，另外估价对象普遍存在租期，期限时间粗细不同，批量评估无法充分考虑各个物管租期限制，所以须要设定估价对象的租期房租符合市场客观房租，借以作为评估假定前提条件。 #

四、建立与建立回报法批量评估的建议

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1、建立健全的数据库 #

批量评估的前提基础是须要商业物管的全面的租赁信息，如房租、面积、租约期限等，数据的全面、真实，会直接会影响到批量评估的确切。房地产评估公司还要推行自己的市场数据库，通过市场调查、走访、购买、建立伙伴关系等渠道得到市场出租资料，运用信息化方式保存、管理。 #

2、合理进行估价对象分区

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批量评估的关键在于能够合理分区，这还要估价师拥有丰富的估价经验及对市场物管敏锐的观察力，将来可通过统计剖析硬件对分区内及分区间的估价对象物管价值进行标准差剖析，对差距过大或过小的物管再次进行分区，优化、提高估价结果精度。 #

3、科学量化诱因修正机制

诱因的量化形参对于估算房租十分重要，房租的影响诱因诸多，针对不同的物管，其诱因的选定是不同的，但是同一诱因对于不同的物管来说，其重要性也不一样。现在诱因的量化较为主观，可以通过德尔菲法、层次剖析法等方式科学量化诱因机制修正。 #

五、结语 #

本文对商业地产的回报法批量评估做了一定的研究，并且因为本人能力所限对商业房地产批量评估牵涉统计学、数理剖析、房地产评估理论等多个领域仍未进行深入思考，本文剖析存在着这些的不足，例如在确定影响房地产房租的影响诱因机制成立中，没有考虑房地产无形诱因（超市品牌、声誉）对房租的影响，之后的批量评估中可以充分考虑；另外随着市场数据的不断加强及共享，将来在批量评估中，运用统计学原理科学抽样提取标准商铺房租信息，并选择多元回归剖析模型对评估结果进行检测。