2023年重庆房地产估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题

2023年上海房地产估价师考试考前冲刺卷本卷共分为2大题50小题2023房地产估价师继续教育系统，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.房地产项目的临界点剖析，是剖析估算一个或多个风险诱因变化而使房地产项目达到（）的极限值。A．容许的最低经济效益指标B．最大成本C．收益为零D．最大收益2.已知某投资项目现值率为11%时，净折现为1700亿元；现值率为12%时，净折现为-870亿元。则该投资项目的内部回报率是（）。.A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%3.某地今年别墅的实际销售量为，预测销售量为，平滑指数为0.8，则借助指数平滑法预测的明年的别墅销售量是（）104m2。A．475B．600C．450D．4904.市场经济条件下，物管房租水平的高低，主要取决于A．住户希望的投资收益率B．承租人甘愿承当的成本C．承租人的承受能力D．同类别物管的市场供需关系5.某家庭订购一套面积为100m2的商品别墅，总价为5000元/m2，首付款为楼价的30%，其余通过申请公积和商业.组合借贷支付，已知社保和商业按揭的年利率分别为4%和7%，租期均为10年，社保借贷的最高限额为10亿元，则社保借贷部份的足额等额还贷额为（）元。

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A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.456.不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是（）。A．市政规划方案选择B．项目构成及平面设计C．建筑规划方案选择D．市场调查剖析7.下述关于企业收益和收入的叙述中，正确的是（）。A．企业收益可分为经营收益、税后收益和可分配收益三个层次B．经营收入=销售收入+租赁收入C．销售收入=农地出售收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D．可分配收益=税前收益-未分配收益.8.现在，我国普通商品别墅个人住房抵押借贷额度的上限为所购住房价值的（）。A．80%B．60%C．90%D．70%9.指针对某一物管类别，剖析其市场内部不同档次物管的供需关系；并从市场发展的实际状况出发，判定供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态的是（）。A．房地产产品结构B．房地产供需结构C．房地产投资结构D．房地产数量结构10.依据（）的不同，可将房地产市场界定为销售市场、租赁市场、抵押市场和寿险市场。A．房地产交易模式B．房地产交易次序C．房地产交易目的D．房地产类别.11.财务内部回报率是指项目在整个（）内，各年净现金流量折现累计等于零时的现值率。 #

A．动态投资回收期B．项目寿命期C．估算期D．开发期12.房地产开发企业发生的年度巨亏，可以用下一年度的所得税后收益填补，下一年度税后收益不足填补的，可以在（）年内沿袭填补。A．2B．3C．4D．513.取得开发项目用地所发生的成本为（）。A．用地使用费B．农地成本C．农地出售费D．农地租用费14.已知某笔借贷年利率为12%，按季度付息，则该笔借贷.的实际年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93.所有消费者具备大致相似喜好的市场细分方式是（）。A．同质喜好B．分散喜好C．集群喜好D．自然细分市场16.投资机会研究相当简略、主要借助简略的恐怕而不是借助具体的剖析，该阶段投资计算的精度为（）。A．±10%B．±20%C．±30%D．±40.某买房者向中行申请了40亿元的抵押借贷，足额等差递增还贷。已知抵押借贷年利率为6.6%，租期为10年，买房者月还贷额的下降率为0.5%，则买房者的首次还贷额是A．2040.8B．3451.83C．5089.1D．6666.718.市场经济条件下，物管房租水平的高低主要取决于__。A．经营费用B．物管档次C．住户目标回报要求D．同类别物管的市场供需关系19.建筑物内可租赁面积与总建筑面积之比称为__。 #

A．空置率B．有效面积系数C．建筑密度D．建筑容积率20.借贷质押是借贷人以__作为债务的担保。A．第三方保证人以自身的财产B．财产C．不动产.D．动产或权利21.已知某房地产投资项目的订购投资为4500亿元，流动资金为500亿元。若果投资者投入的权益资本为1500亿元，经营期内年平均收益金额为650亿元，年平均税前收益为500亿元。试估算该投资项目的资本金收益率为__。A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%22.在下述定价方式中，须要使用损益平衡图的是__。A．目校准价法B．价值定价法C．挑战定价法D．费用加成定阶法23.美国研究阐明，房地产的经济寿命与其__相关。A．建筑结构B．所在区域C．使用性质D．使用过程额还清的一笔金额为100亿元的借贷，则该开发商第一年的还本减资额为__。A．7.59亿元B．7.28亿元C．13.59亿元D．6.05亿元25.下述选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济疗效。A．开发工作量B．经营收益C．经营收入D．投资数额二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意）1.假定开发法中，按传统方式还要估算本息的项目有__。 #

A．待开发房地产的价值B．开发费用和管理成本.C．销售税金D．投资者订购待开发房地产应负担的税金E．开发收益2.回报法中确定资本化率的基本步骤有__。A．市场提取法B．累加法C．指数调整法D．投资回报率排序插入法E．回报因数法3.权益情况比较与调整的主要内容包括__。A．农地使用期限B．农地出让模式C．城市规划限制条件D．楼层、朝向E．公共设施完备程度4.建筑物重置报价的求取方式有__等。A．单位比较法B．工料检测法C．指数调整法.D．分部分项法E．成新折扣法5.估价项目完成后，应归档的估价资料包括__。A．实地查勘记录B．委托人相片C．估价项目来源和商讨状况D．估价中的不同意见E．估价报告初稿之前的重大调整或更改意见6.下述情形中会造成房地产当前需求降低的有__。A．消费者的收入增力B．作为代替品的房地产的价钱上升C．作为互补品的房地产的价钱上升D．消费者预期其未来的收入提高E．消费者预期未来的房地产售价上升A．无视建筑物的存在，正式其构想为无建筑物的荒地B．注重建筑物的存在，正式其构想为可运用的资源物C．考虑建筑物存在对农地价值的影响.D．考虑奢华建筑存在对农地价值与可运用资源的详细影响E．注重农地对建筑物价值的影响8.房地产具备保值增值特征，真正的房地产自然增值是因为__造成的。 #

A．装潢家装扩建B．通货膨胀C．需求降低造成稀缺性增力加D．改进物管管理E．周围环境缓解9.最高最佳使用应当同时满足的条件包括__。A．法律上许可B．技术上或许C．经济上可行D．价值最大化E．使用上简便10.下述对房地产估价本质的认识，正确的是__。A．房地产的估价是评估房地产的报价而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是取代市场定价C．房地产估价是提供价值意见而不是作报价保证.D．房地产估价会有偏差，但应将偏差控制在合理的范围内E．房地产估价是门科学不是美术11.直接资本化法的特点是__。A．指明了房地产的价值是其未来各期净利润的折现之和B．一般只须要推算未来第一年的利润C．每期的净利润或现金流量都是明晰的，直观且容易被理D．资本化率或回报因数直接来始于市场所显示的利润与价值的关系E．估算过程较为简略12.补地价是指须要补还给政府的一笔地价或农地使用权出让金、土地利润等。__是须要补地价的主要情形。A．出让农地使用权届满后续期B．降低原农地使用权出让时规定的容积率C．出售、出租、抵押农地使用权的房地产D．改变原农地使用权出让时规定的用途E．拍卖农地使用权13.下述关于房地产售价影响诱因的叙述中，正确的有__。 #

A．不同的房地产售价影响因索，导致房地产售价变动的方.向和程度是不尽相似的B．房地产售价影响诱因对房地产售价的影响与时间无关C．理论上，房地产售价与利率诱因呈负相关D．房地产售价影响诱因对房地产售价的影响均可用教学公式或英语模型来量化E．汇率诱因对房地产售价影响的表现是：货币汇率上升，会造成房地产售价回落；相反2023房地产估价师继续教育系统，则造成房地产价钱下跌14.房地产估价规范的内容包括__。A．评估机制B．估价原则C．估价程序D．估价报告E．职业道德15.房地产报价的特点主要有__。A．房地产售价受区位的影响巨大B．房地产售价实质上是房地产权益的价钱C．房地产售价既有交换代价的价钱，又有使用代价的房租D．房地产售价是在短期考虑下产生的E．房地产售价一般是某些产生，容易受交易者的某些诱因的影响16.商品别墅售价中的收益是以__为基数核定。A．拆迁费及征地安置补偿费B．勘测设计及前期安装工程费C．别墅新村内的营业性用房和设施的建设成本D．别墅新村基础设施建设费和别墅新村级非营业性配套公共建筑的建设费E．别墅建筑、安装工程费17.最高最佳使用不包括__方面。

A．最佳用途B．最佳规模C．最佳集约度D．最佳观赏值E．最佳适应性18.求取路线价时一般在同一路线价区段内选择一定人数以上的标准地块，利用__等方式。A．市场法B．回报法C．费用法D．农地剩余技术.E．建筑物剩余技术19.交易日期修正的详细步骤为__。A．报价指数B．售价变动率C．比率法D．售价可变系数E．差额法20.以下属于估价报告内在品质的有__。A．估价结果的精确性B．估价方式采用的正确性C．参数选择的合理智D．文字叙述水平E．文字格式及胶印品质21.下述关于房地产售价影响诱因的叙述中，正确的有__。A．不同的房地产售价影响诱因，导致房地产售价变动的方向和程度是不尽相似的B．房地产售价影响诱因对房地产售价的影响与时间无关C．理论上，房地产售价与利率诱因呈负相关D．房地产售价影响诱因对房地产售价的影响均可用英语公.式或英语模型来量化E．汇率诱因对房地产售价影响的表现是：货币汇率上升，会造成房地产售价回落；相反，则造成房地产价钱下跌22.关于回报法，下述说法正确的是__。A．净利润占有效毛收入的百分比称为净利润率B．营运成本占潜在毛收入的百分比称为营运成本率C．投资收益占投资回收的百分比称为酬劳率D．酬劳率与投资风险正相关E．酬劳率与投资风险负相关23.地质条件包括__。

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A．基槽的承载力B．基槽的稳定性C．地下水位D．地下水质E．地下稀矿的放射性环境24.以下可以据以确定投入人力出席估价的诱因有__。A．估价目的B．估价对象C．估价时点.D．估价报告交付日期E．估价结果价值高低25.房子的完损等级是按照房子的__来界定的。A．结构的完好、损坏程度B．家装的完好、损坏程度C．设备的完好、损坏程度D．使用期限的粗细E．品质 #