三批次中兴路2幅宅地或登顶近10年来的“峰值”

很多次，飞哥都听到购房者说，“今年内环的新盘也太少了吧！” #

事实上，内环供应一直是紧缺的。但相比往年，今年的内环供应量其实算多了。 #

光是1-10月，内环新房供应量就已经远超去年总值。且根据接下来七批次（网传还有八批次）的预测，内环还有多个10万+新盘入市，今年内环供应量很有可能会登顶近10年来的“峰值”。 #

之所以会让大家产生内环“缺房的错觉”，是因为内环新盘都集中在年初那一波了，导致年中好几个批次内环几无供应。 #

而且，“挤牙膏”式的放量，也导致内环内的新盘热度居高不下。 #

像宝珀公寓、天汇世纪玺，原先都说很多硬伤，但也都触发积分了； #

瑞虹九期、招商虹玺、仁恒海上源，更是一期比一期卖得火！ #

前面6个批次统计下来，内环一共推出15盘（部分新盘重复加推），其中12盘触发积分，入围均分已经达到了约71.56分。

而平均认购率更是高达325.7%，每一套房都有超3人在抢！

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供应少，入围门槛高！这就能够理解，为何这么多人在说内环难买了！

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所以，有志于入住内环的伙伴们，接下来的内环项目盘点，可要提前关注起来。

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今明年内环内的置业机会，43盘，都在这里了！

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乍一眼看下来，内环的新盘量还挺多的，但实际上，很多都是“杀时间”的老地块，比如黄浦众多大型城市更新项目，能不能及时入市，还得看开发商的“进度表”。

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这样盘下来，值得伙伴们等的内环新盘可能就不算多了！

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1.静安：苏河湾大体量城市更新 #

整体而言，静安区的新盘供应，西藏北路是主力军，即集中在苏河湾北岸。

随着三批次中兴路2幅宅地出让，更多的头部开发商进驻，这里的城市更新步伐将进一步加快。由于板块内的城市界面不是很理想，因此高预算中低分人士可以重点关注此板块。 #

而高分人士买静安，则可以重点关注老静安新盘，作为真正的贵胄之地，供应一直比较少，需要把握机会。

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1.鸿印里

据悉，鸿印里将推出建面约110-225㎡2-5房，预计七批次入市。

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最新户型图发布：（户型图仅供参考，最终以开发商发布为准）

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静安72街坊地块地块基本信息： #

地块性质：商住办 #

建设用地范围：西临江宁路，北临昌平路，南近康定路

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占地面积：29038.5㎡

总建筑面积：.75万㎡，地上建筑面积约12.2万㎡，包含约57,708㎡的纯住宅

规划图：

项目包括一幢180米的超高层办公楼，6幢高层住宅，以及11 幢风貌保护建筑，住宅套数约350-400套，以大户型为主。

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目前住宅部分已出地面，项目的售楼处已经建成，内部正在装修，实景如下：

可以想见，作为老静安接下来为数不多的新房住宅项目，想必鸿印里价格也不会过于低，入市之后应很抢手，高分人士可做准备。

2.静投73地块

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73街坊共分为南北两块，是老静安为数不多的纯住宅地块，中间被南草坪花园隔开。 #

项目南地块是低密度住宅部分，将兴建联排别墅。 #

北地块共有5幢高层住宅，地上用地面积16019.4平方米，建筑面积.3平方米，容积率4.52，绿化率35%。 #

据悉，北地块主力户型为建筑面积约104-270㎡2-4房。

北地块效果图如下： #

3.珠江·安康苑 #

静安内环珠江·安康苑，堪称内环少有的百万方更新大城。 #

这里不光有住宅，更有甲级办公+璞系高端酒店+海派风貌建筑群，完全可以用魔都新一级地标来形容。 #

整个珠江·安康苑项目东沿安庆路分为南北两区共六个地块，城市综合体的恢宏规划是静安区唯一可规模开发的区域之上仅存的想象空间，珍贵程度不言而喻。 #

项目一期均价12.88万/㎡，开盘就火速售罄。如今二期待入市，将推205套建面约140-260㎡精装3-4房，都是大平层，对于高端改善客群具备相当吸引力。

附户型图：

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5.华发仁恒苏河世纪

华发仁恒苏河世纪也是不折不扣的热盘。 #

项目一期取证304套房源，吸引了952组认购，入围分68.8分，开盘当日售罄！ #

二期会推出项目约238㎡大户型，适合高端改善。

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网传建面约238㎡户型图 #

华发仁恒苏河世纪楼栋分布：

华发仁恒苏河世纪，眺望苏州河，地理位置得天独厚，一线水景饱览城市天际线的壮丽。 #

同时，外立面采用铝板和玻璃幕墙，超大窗墙比将景色尽收眼底。 #

作为国企华发股份与实力外企仁恒置地强强联合的住宅产品，华发仁恒苏河世纪值得的产品力值得信赖。

7.龙盛福新里

龙盛·福新里也是苏州河畔的滨水大宅，由三栋高层及三栋叠加别墅组成，呈现南低北高低密度布局，仅143户，2.18低容积率，这在市中心是极其稀缺的存在。

之前开过一期，全部是高层，均价约13.6万/㎡，套均价3500万+，首开即罄。 #

整个社区人车分流设计，配置约1000平艺术活动空间和约2800平豪华会所。 #

外立面采用进口石材，搭配金属板和中空玻璃，质感饱满，典雅高贵。

入户设置双层挑高豪华大堂、精装地下车库。

据悉，项目还有24席建面约402~447㎡叠墅待加推，由于最为靠近苏州河岸，可以静享滨河景观，产品十分优越。 #

再加上项目3公里商业圈中，即涵盖了人民广场、外滩、陆家嘴、静安寺、新天地、南京路商业街等市区豪华商圈，地段也很出众。 #

居于此处，未来能享受到的城市发展红利，不言而喻。

2.杨浦&普陀：内环“洼地”，千万级进驻内环

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在浦西中新心城区中，杨浦和普陀经常会拿来做对比。 #

首先，它们都是最早的一批“城市副中心”，五角场、真如积蓄了十几年的发展势能，承载着北上海、西上海的核心的城市功能； #

其次，它们的城市肌理有很多相似之处，人口密度高，老公房扎堆，同样面临着城市更新的机遇和挑战； #

最关键的是，它们的新房价格差不多在同一梯队，相比其他城区来的更具性价比。

典型的表现就是，预算1000万左右，即可以拿下内环百平左右3房，而且积分不会要求特别高。

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不像黄浦、徐汇、静安，预算增加的同时，积分也要高个10分左右。

因此，杨浦&普陀对于千万级改善人士进驻内环而言，无疑是更加友好的。

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不过，若要细致比较杨浦内环和普陀内环的话，那从规划潜力和定位来看，杨浦要略胜一筹。 #

杨浦内环即东外滩，堪称整个杨浦的精华所在。 #

在“一江一河规划”中，东外滩和北外滩一样，属于后发型选手。尤其是东外滩作为黄浦滨江沿岸少有的科创研发规划重地，潜力不言而喻。 #

最近的互联网大厂美团、B站、字节跳动纷纷拿地建总部，总市值超4万亿，看得出来，杨浦互联网产业集聚效应日益凸显。

同时，杨浦现在也集合了瑞安、仁恒、保利、金隅、上海城建、杨浦城建等一众头部品牌开发商，合力打造高品质居住组团，杨浦的居住环境和城市界面，将很快得到改善。

杨浦内环新盘目前主要集中在江浦、鞍山。

江浦板块今年供应不断，从仁恒海上源到金隅外滩东岸，再到接下来的保利越秀和樾天汇、上海建工&保利江浦地块，人气越来越高。 #

而鞍山胜在靠近瑞虹，大连路过去就可以享受到高端的商业配套。在去年保利天汇火热入市之后，鞍山寂静了大半年，新盘预计第七批次和大家见面，积分可能也要比江浦高出不少。

1.金隅·外滩东岸 #

金隅·外滩东岸一期于8月3日开盘选房，1009组认购，692组入围，入围积分70.62分，270套房源毫无悬念全部售罄！

项目二期即将来袭，将推建面约99-146㎡3-4房，共396套房源，上期均价11.5万/㎡。

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二期楼栋示意图： #

全套户型图如下： #

2.保利越秀和樾天汇 #

保利越秀和樾天汇是今年7月刚拿的地，动作很快，日前展厅已正式开放。

项目住宅规划为8幢14-17F高层产品。建面约95-165㎡3-4房，其中建面约95㎡3房2厅2卫共544套；建面约165㎡4房2厅3卫产品80套。房地联动价11.5万/㎡。 #

户型图曝光（仅供参考，最终以开发商发布为准）： #

3.中海海上和集 #

项目规划6栋9-27层住宅+1栋8-14层保障房+4栋5F办公+部分商业以及配套用房，容积率3.44。 #

产品面积住宅约99㎡、145㎡、175㎡；独栋企业公馆 1000-1300㎡。

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从体量来看，项目可能是杨浦近期最大的供应。从公示方案可以看出来，地块比较规整，且有着较大的楼间距2023多层建筑与高层建筑的区别，沿街商业及配套围合在小区周边。 #

4.瑞仕云曜璟庭

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瑞仕云曜璟庭和中海海上和集隔路相望，该地块由上海城建预去年摘得，成交楼板价68100元/平，出让面积24331.4平，容积率2.5，房地联动价元/平。 #

根据规划，项目由6栋住宅+1栋保障房+部分配套用房组成。规划545套可售住宅，其中建面约99㎡3房近400+套，135/145/180㎡4房近80套。 #

比较大的亮点就是自建幼儿园，未来接送上下学非常方便。

户型图曝光（仅供参考，最终以开发商发布为准） #

约99㎡3房2厅2卫 #

建面约145㎡4房2厅2卫

而普陀，曾经错失了“城市副中心”的黄金10年，在产业、居住定位方面就弱很多。近年来提出“伟大真如境”的重磅规划，由于多方面的原因，落地节奏很慢。

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不过，普陀在今年的拍地表现却十分抢眼，拿出了8幅宅地，桃浦智创城也开始发力，宝华、金茂等纷纷抢驻2023多层建筑与高层建筑的区别，后期的价值成长也很值得期待。

普陀内环新盘都在武宁路板块。

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武宁，普陀区仅有的两个位于内环内的板块之一，属于普陀、静安、长宁三区交界处。 #

在这个不大的板块内，竟拥有着6条轨交线，3、4号环线、7号线、11号线、13号线以及14号线。 #

此外，板块内还有我格广场及诸多沿街底商，还有普陀代表性商业环球港，能够满足居民的休闲购物及基本生活需要。

招商苏河玺、招商保利新世界项目均位于武宁路板块核心，周边3/4/11/14号线交汇，想去人广、陆家嘴、静安寺等热门商圈相当便利，还有苏州河就在脚跟前。 #

1.招商苏河玺

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招商苏河玺预计第七批次入市，玺系最高产品系搭配苏州河滨水风光，产品力应该不错。

目前项目规划方案已经公示：将建设11栋14-32层高层住宅，建筑用途还包含幼儿园及其他配套。

效果图：

首开1、2、3、4、6共5幢，共计271套、107/148三房四房，户型设计上均是市场主流产品。

社区规划上，据悉将有约3600m?中央景观带，各类主题场景等~功能性一应俱全。 #

2.保利招商新世界武宁路项目

今年7月，招商&保利&新世界联合体以总价约34.2亿竞得普陀区中山北社区单元B2-18地块，楼面价6.5957万元/㎡，溢价率1.2%，新房联动价10.52万元/㎡。

根据规划：项目将拟建7栋楼：14F保障房1栋；33F商品房1栋；27F商品房1栋；20F商品房1栋；4F商品房1栋；17F商品房2栋，预计提供约520套住宅。

项目预计明年一季度入市，和苏河玺一样，毗邻苏州河畔，千万级左右入住普陀内环。 #

3.虹口：供应高光之后的“休整”

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今年至今，浦西中心城区，虹口可以说是供应最多的。围绕着北外滩的瑞虹9/10期，招商“双玺”等，都是热门红盘！ #

数据来自一房一万 #

而在供应高峰过去之后，虹口区的新盘则有些“青黄不接”，区域内或将迎来短暂的“断供”。

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虹口内环接下来的新盘，全部由老地块来“撑持”。 #

1.上海城投虹口江湾地块 #

上海城投虹口江湾地块可能是继招商虹玺之后，接下来虹口最先能上的项目了。 #

项目总共7个零散地块，是一个毛地城市更新项目。中间穿插了两条自然河流，一座滨河绿地，多条道路，各自体量都不大，但沿万安路连成一线。

7幅地块的总地上计容面积超过8.3万平方米，包含了住宅套数超过620套，户型面积不大，产品类型很丰富，包含高层公寓、洋房产品以及合院&联排别墅。

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另外，项目预计分为两期入市。 #

一期是西侧的三块地： #

一期1地块规划有17、18层高层住宅，有5-8层的洋房，也有3层的别墅产品，水电路西侧还有部分商业。

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一期2地块规划有1幢17层住宅和商业，容积率2.94，住宅一梯两户设计，产品包括建筑面积约108㎡3房2厅2卫，中间套户型；约142㎡4房2厅2卫，边套户型。 #

一期3地块规划有一幢18层高层和两幢6层多层，容积率2.33，产品包括建筑面积约108㎡3房2厅2卫，约136㎡4房2厅2卫。

二期是东侧四个小地块： #

规划有14-23层高层住宅，有5-8层的洋房，也有3层的别墅产品，别墅靠近奎照路。还有一些配套，比如市民驿站、菜场、幼托、老年人活动室等（以实际为准）。

项目一、二期都已开始打桩施工，现场实拍如下：

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2.招商弘安里

招商弘安里是虹口北外滩难得的别墅新盘。 #

据悉，项目由招商&绿城联合开发建设，在保持原有部分历史风貌建筑基础上，住宅部分将会是稀缺的低密度别墅产品，建面约240-430㎡，仅45套。此前天华为该项目做过设计案例，目前地块已动工，预计最快2023年入市。 #

3.新湖北外滩项目

新湖北外滩项目位于外滩豪景苑南侧。 #

项目占地面积18951㎡，总建筑面积约㎡，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。

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规划设计方案已经公示，具体如下：

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建设用地范围：东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路

规划用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地

建筑工程性质：住宅、商业

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用地面积：18950.6㎡

总建筑面积：㎡

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项目规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。 #

目前，地块已经平整，即将启动开工建设。

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实拍图 #

洋房+别墅的低密度住宅，又在北外滩的规划范围之内，闹中取静的感觉，未来的价格估计也不会低。 #

4.祥生天境

祥生天境是继瑞虹之后，虹口内环内又一个大型综合体，体量达到28万方，将弥补虹口内环内的供应稀缺。自带的商业综合体将为虹口高端商业再次加码，建成后，其能级或比肩“邻居”瑞虹新城。 #

不同于招商虹玺，该项目产品大而全，同样也做了建面约90㎡2房产品！更有建面约320㎡的5+1大户型改善产品，完全能够满足多种家庭的居住需求，并且户型设计不错，尺度舒适。

具体套数分布如下图：（仅供参考） #

这也是祥生进军上海的首个项目，产品力必然不会差！ #

只不过，项目启动缓慢，光拆迁用了23年，空有期待却久久没见入市。据网友爆料，现场施工铭牌显示，竣工日期竟然晚至2027年年底。 #

5.海泰北外滩 #

海泰北外滩从它刚开始建造起，就吸引了足够多的目光：PK魔都顶豪标杆汤臣一品、自带屋顶停机坪、170米浦西住宅第一高，最小面积370㎡，最大可以到1500㎡，部分房源总价上亿元。 #

项目主力面积约为370、600、720、750、1200、1500㎡。

值得一提的是，南侧户型的每个房间都带有超大阳台，中高区轻轻松松就能俯瞰外滩、陆家嘴等绝美城市风景。

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附全套户型图： #

目前售楼处已经完工，但还没有对外开放，只有预约客户可以验资参观。

附现场实景：

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4.黄浦：市中心别墅太臻稀 #

黄浦作为城央老大哥，宅地储备是当下城央里较多的，集中在豫园/老西门/董家渡等老城更新地带。

大片的老城厢旧改腾笼换鸟，将极大地推动黄浦的城市界面更新。

根据上海今年的供地计划，今年全上海所有的旧改住宅用地中，有80%以上都来自于黄浦区。在今年到2024年之间，黄浦区共有34幅动迁的地块，而其中，涉宅地块可能达到25幅！ #

这些地块分布在外滩、南京西路、老西门、豫园等多个核心板块，部分地块的位置甚至比之前入市的满分盘复兴珑御和高分盘翠湖还要好。目前大多数还在拆迁清场状态，等待出让。

可想而知，这些宅地未来入市，都是相当抢手的香饽饽！ #

而根据近期黄浦城央新盘的部分规划来看，很多地块或将是“（超）高层+（低密）别墅”设计，比如翠湖六期、中海建国里三期、新昌壹号等，或是塔尖居视野，或是市中心别墅大隐隐于市，这样的居住体验注定只能少数人才能拥有。（参考一房一万前文：市中心20个别墅）

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1.翠湖六期 #

翠湖六期就在翠湖五集东侧。规划范围：北至自忠路、南至复兴中路、东至西藏南路、西至吉安路。

值得一提的是，六期北侧就是备受期待的太平洋新天地商业中心项目，由一栋250米的地标级超甲级办公、两栋100米左右的超甲级办公及裙房商业组成，预计2023年建成。 #

根据翠湖天地六期的规划设计图，规划产品为：180米超高层、低密别墅及街区商业。 #

楼层平面设计图如下：

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5F-26F户型面积：400㎡+165㎡+165㎡+280㎡+300㎡

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41F-46F户型面积：560㎡+480㎡

别墅组团：500㎡+380㎡

网传效果图如下： #

毫无疑问，翠湖六期落成之后，新天地又添超高地标。而建面约380/500㎡别墅产品，自然也是珍藏级钻石产品。

2.露香园二期地块 #

露香园二期地块，位于黄浦区老城厢核心地段，西邻露香园一期， 东临豫园和外滩，地理位置优越。和10号线豫园站地块，546、547地块，福佑地块，并成为市中心难得的巨型住宅地块。

根据规划，露香园二期的可售住宅部分为A、B、C、D四个大地块，大部分为高层住宅，一小部分为低密度特色住宅。

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每个地块的详细规划为：

别墅部分紧靠露香园一期，还将配备打造学校和商业配套。

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参考一期产品，二期别墅大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格，格调依旧非常高，预计套均总价接近亿元！ #

二期效果图如下：

3.五坊园四期

五坊园四期不远处就是去年入市的绿地海珀外滩，而该盘在去年下半年的过会价格为14.25万/㎡，在价格方面非常具有参考性。

其次，项目的位置和交通配套都相当好，距离9号线小南门直线距离260m，约1km范围内还有8/9号线陆家浜路站、4号线南浦大桥站等，出行非常便捷。

而在前段时间，五坊园四期的最新户型图曝光，预计会推建面约110-220㎡3-4房高层，以及部分2层楼别墅。

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另外，该地块还含约5200㎡的商业，和历史保护建筑。

4.乔家路地块

黄浦区乔家路地块是黄浦区四大历史风貌区之一，保留着上海最传统的居住生活形态，也是最大的一块旧改区域。该地块占地面积超过20万平方米，相当于10个翠湖五集，地上总开发面积超过33.88万平方米，相当于3个汤臣一品，为未来黄浦核心区最大的一个住宅开发项目。 #

规划8幅商住地块，约20万方住宅，其中超一半是与华侨城塔尖豪宅建筑高度相同的150米超高层，另一部分则是建筑限高10-24米的低层建筑，可能会建造联排别墅、大平层等产品。

同时对书隐楼、徐光启故居等一批文保建筑因地制宜的进行保护、修复、结构改造和重新利用，将来建成一个独具海派韵味的高档住宅区。 #

5.凯德茂名公馆 #

作为凯德中国在上海开发的市中心地标性顶级豪宅，茂名公馆地处上海-茂名南路/巨鹿路交汇处，占据绝对的黄金地段。

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项目仅剩一栋住宅6#待加推！内部不用多说，全球著名设计机构BCA为社区悉心打造典雅精致的园林景观！社区内部完善配置及专属会所。 #

在产品上，凯德茂名公馆目前基本已经是现房状态，主力户型为建面约250㎡左右精装大平层，已经具备入市条件。

由于篇幅所限，徐汇、浦东内环供应较少，暂且按下不述。 #

总结下来：

据悉年底这波，内环将加大供应量，话不多说，伙伴们赶紧准备起来吧！ #