耕地占用税、城镇土地使用税税收的种类及特点

2023-02-10 来源：网络作者：佚名

摘要：自古以来，房地产都是一个良好的税源，与房地产有关的税制较差，美国现在与房地产有关的税制中，不仅房产税、城镇农地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税制外，也有增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等具备普遍调节功能的税制。这种税制中，不仅城镇农地使用税和农田占用税是按占地面积施行从量定额征收而不须要房地产估价服务外，其他税制在一定程度上都须要房地产估价服务。

关键词：房地产征税；估价业务

一、我国房地产征税的种类及特征 #

1、我国房地产征税的主要税制

征税是调控房地产市场、促进房地产市场稳定运行的重要方式，在房地产取得、交易和保有等多个环节均会设置，但各个环节所设置的税赋种类多少、税率高低等方面的差别会让房地产市场的调控疗效形成较大的差异。从不同视角剖析，房地产征税的种类不同。 #

首先，从房地产开发与再开发步骤看，我国房地产有农地一级开发、土地使用权取得、土地二级开发、房地产交易、房地产使用等多个环节，相应地，房地产征税几乎遍及整个房地产的开发与运行。 #

在拿地阶段，有林地占用税、契税等；在建设阶段，有建筑业增值税、印花税、土地使用税；在销售阶段，有增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、契税、个人所得税等。 #

在二手房交易环节则牵涉增值税及附加、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。 #

在使用阶段，有城镇农地使用税、房产税等。

再者，从房地产征税的征收方法看，征收方法多种多样，有的征税是从量征收，例如林地占用税、城镇农地使用税，有的是从价征收，例如税费。 #

之外，房地产征税也可以分为直接税和间接税，直接税是指直接对纳税人征收的税赋，包括林地占用税、城镇农地使用税，农地增值税等房地产评估业务来源，间接税是要从第二者征收的税赋，包括增值税、印花税、契税等。 #

2、当前房地产征税机制的特征 #

其二是征税分配制度不合理。按照国务院关于分税种财政管理制度的规定，我地税收税金出库决算级次分为中央收入、地方收入、中央与地方共享收入。现在，我国的房地产征税绝大部份属于地方政府的财政收入，地方财政过多的依赖房地产业，客观上引起地方政府为了财政收入的下降，或明或暗鼓励和剌激房地产业发展、甚至为房地产企业大开绿灯。从这个视角上来说，地方政府在房地产行业的飞越式发展中起到了推波助澜的作用。 #

其一，从计税环节来看，房地产交易和流通环节税赋种类多、相对集中，而使用和保有环节税赋种类少。现在基本上是不卖不税、不租不税，即便租售，则数税并课，致使房地产保有环节税赋畸轻而流转环节税负畸重。正因这么，这些专家觉得，我国多年来房地产发展过热、投机行为兴起，房地产保有环节征税比重小、起不到调节作用是一个主要成因。 #

其一，房地产征税机制配套工作不够健全。房地产征税的征收还要以建立的产权机制、客观的房地产评估、及时的不动产登记为基础，但现阶段这三项工作都存在模糊滞后或人为影响的干扰。每年因产权形成的争端屡见不鲜，房地产评估行业的寻租行为以及还未完成的不动产登记工作，都在禁锢着房地产征税机制的正常运行，并且或许会引起争端、偷税漏税现象、增加税收过程中的税赋费用等问题。

二、当前房地产征税估价现况 #

我国当前的房地产征税机制是在房地产业发展的不同阶段下、针对房地产市场完善和运行中出现的不同问题日益完善上去的房地产评估业务来源，难免会出现各式不连贯、不建立问题，现在我国房地产征税机制在估价方面存在的问题主要是： #

1、税收估价机制建设滞后，房地产征税流失严重 #

在须要确定征税房地产价钱时，现在的征税机制仅《土地增值税暂行细则》及《土地增值税暂行细则施行条例》明确规定了在特定条件下由政府批准成立的房地产估价机构按照祥同地段、同类房地产进行综合评定，根据房地产评估售价计征农地增值税。其他税法均规定由国税部委核定房地产成交报价，但地税人员虽然不是房地产估价专业人士，无法分辨成交报价的真实性和客观性，致使大量显著不合理的房地产成交价钱难以辨识下来，因而导致罚金的大量流失；现在，部份一二线城市相继进行了房地产的税赋评估，以有资质的第三方估价机构出示的区域房地产平均售价成果，公正公平的对住户报送的成交报价进行鉴别；除此此外的大部份城市还是仅凭国税人员经验来判断，对外因为根据不充分、说服力不足，容易导致矛盾争端；对内因为凭着个人经验行事，容易孳生腐败现象。

2、房地产估价机构专业能力良莠不齐，估价报告机械化、随意性状况较为普遍 #

现在我国房地产估价机构总数诸多，机构从业人员数目也较差，但从业人员技术力量参差不齐，多数或许并没有大量的估价经验，加之评估行业人员流动性较快，房地产估价机构里专业性较强的技术人员数目较少。在进行征税估价执行过程中，多数房地产估价机构的从业人员仅会机械化、随意性的进行估价，而不去深入了解征税征管的具体状况及内在逻辑，欠缺深入探讨问题本质的精神，势必影响估价报告的品质，有损征税征管的严厉性。

3、大部份机构的税赋估价产品单一，与逐渐下降的税赋估价需求不匹配 #

因为上述客观成因，现在大部份估价机构未能重点关注征税估价需求，亦未对征税估价产品做深入研究，仅零散的为个人或企业出示徭役评估报告，在承接业务时也常常极少去了解征税估价需求的具体状况，或许报告出示以后也不清楚自己的估价工作是为哪契税种的征收而服务的，产品结构单一、报告品质不高，与逐渐下降的税赋估价需求不匹配。

三、房地产估价机构的业务机会

从税赋征管趋势来看，越来越多的涉税业务要求提供评估报告，作为估价机构，应与时俱进，结合征税需求，不断深入研制新的估价产品，提高自身的专业技术水平，为顾客提供更丰富更专业的服务产品：

1、税基评估业务

课税评估，是以税收为目的的资产评估的简称。在国际上，以税收为目的的税赋评估包括这些方面，物管税、不动产、财产税、所得税、关税等税制都要进行课税评估。我国当前的税赋评估仅限于存量房交易的税赋管理。 #

财政部和国税总署先后下发了《关于召开应用房地产评税技术核定交易环节计税售价工作的通告》（财税〔2009〕100号）、《关于加强应用房地产评估技术增强存量房交易征税征管工作的通告》（财税〔2010〕105号）和《关于推广应用房地产估价技术增强存量房交易征税征管工作的通告》（财税〔2011〕61号）三个文件。 #

文件中明晰：对纳税人所报送的存量房交易报价要进行全面评估，严苛严禁不经评估即直接按纳税人报送的交易报价税收，要应用房地产批量估价技术确定存量房交易报价市值，并上浮一定比列产生存量房申价格格评市值，存量房交易报价市值上浮比列应不低于20%，详细比列由地方地税局制定，报省地方地税局批准。

2、土地增值税交纳项目评估

农地增值税是房地产出售中的重要税制，这个税制征收牵涉两个基数的确定，一个是出售房地产所取得的收入：通常据实确定，但若果牵涉隐瞒、虚报房地产成交报价的，需要按评估价确定，即为存量楼市格评估。另一个是交纳项目，通行的做法还有两种，能提供收据的，按收据总额每年加计5%作为交纳项目；不能提供的，按评估价确定。