融资租赁公司销项扣减的那些事儿

对承租方而言，设备本身的所有权事实上没有变化，设备摊销也持续提取，会计处理必须遵守实质重于方式原则。

假如该融资租赁公司有资质，即“经人民建行、银监会或则商务部批准”，就可以享受差额纳税，在估算增值税进项税款时，可以再交纳本项目形成的欠款与发债月息。

#

比如：本项目对应的可交纳的月息为20亿元，则可扣减这20亿元月息后再计税。因为试点的相关新政并没有限制为分期扣减，所以可以一次性扣减。其实，企业也可以选择分次扣减。 #

首期抵扣增值税进项＝20万÷（1+6%）×6%＝1.13亿元。

融资租赁公司本期少确认进项1.13万。 #

此时，融资租赁公司做进项扣减的分录： #

借应交税金-应交增值税（进项税额抵减）1.13万

#

贷投资利润1.13万

#

对于顾客来说，一旦价钱谈成，对方是否享受差额纳税，与她们没有任何影响，不再有处理。

3、直租业务的IRR估算和财税处理

例：

#

某司将灯架1套以融资租赁形式租赁给上海XX设备有限公司，租赁期为3年（2023年8月28日至2023年8月27日），上海XX设备有限公司每月支付房租7000.00元，租赁届满后灯架所有权属于承租方，灯架的公允价值为.00元，租赁初始直接费用（业务中介费）1000.00元由我公司现金支付。请问这个融资租赁业务是由谁向谁出具收据？？收据金额多大？？首次交付资产和旁边收房租的时侯，分录分别应当怎样做？

剖析： #

这个问题属于典型的融资租赁直租业务，属于有形动产租赁服务。贵公司是转租方，对方是承租方。收据应当是转租方出具给承租方，即应当是该公司给对方开票。开票金额就是协议约定的房租金额，即每月出具一次，金额7000元。 #

因为案例无法说明房租及资产公允价值是否含税，先假定都是未含税金额；并假设贵公司是通常纳税人。

会计分录： #

1、首次交付资产（租赁开始日） #

最低租赁收款额（不含税）=7000*12*3=.00元

最低租赁收款额（含税）=7000*12*3*1.17=.00元*1.17=元

最低租赁收款额折现（不含税）=资产的公允价值=.00元

#

则：未实现融资利润=--1000=51000元

#

借：常年预收款——应收融资租赁款

贷：融资租赁资产 #

库存现金1000 #

未实现融资利润51000

#

应交税金——应交增值税（待转进项税额）42840 #

之后每月缴纳房租时 #

首先须要估算融资租赁的内含实际利率（IRR），之后估算每期收款对应的融资利润。该估算过程倘若使用教科书的办法会很复杂，假如使用excel表格及其函数则相对简单。估算过程如右图（表格中部有隐藏）：

#

说明：因为房租是按每月缴纳的，所以估算出的实际利率是月利率。此处使用了财务上会常常用到的函数——IRR函数。

#

第二月缴纳房租时的会计分录： #

借：建行存款8190

#

贷：常年预收款——应收融资租赁款8190 #

同时：

#

借：未实现融资利润2567.34 #

应交税金——应交增值税（待转进项税额）1190

#

贷：租赁收入2567.34 #

应交税金——应交增值税（进项税额）1190（7000*17%） #

之后各月缴纳房租的分录基本一致，只是变化“未实现融资利润”（租赁收入），该数据就是上表的②栏的数据。

#

4、租赁开始前一次性缴纳房租的帐目处理 #

例：

租赁协议或中约定，租赁业务开始时，转租方一次性预先缴纳全部房租，转租时间为2010年10月1日缴纳房租元。

#

解答： #

《企业会计准则第14号——收入》（财会[2006]3号）规定，收入是指企业在日常活动中产生的、会造成所有者权益降低的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。依照《企业会计准则——基本准则》第九条的规定，企业应该以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。可见，作为企业日常活动中的收入是依照权责发生制原则核算的。但凡当期早已实现的收入和早已发生的或应该负担的费用，不论货款是否收付，都应该作为当期的收入和费用；但凡不属于当期的收入和费用，虽然货款已在当期收付，都不作为当期的收入和费用。根据这一原则，转租方在一次性预先缴纳全部房租时，应在合理时限内分期摊销收入。

#

2010年10月1日，转租方缴纳房租时的会计分录为： #

借：建行存款 #

贷：预要债款. #

租约内每月结出租金收入时： #

借：预要债款5000 #

贷：其他业务收入5000

（二）税务处理 #

1.营业税：《营业税暂行细则》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或则销售不动产并收讫营业收入货款或则取得索要营业收入货款凭据的当日。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行细则施行条例》第二十四条规定，《营业税暂行细则》第十二条所称收讫营业收入货款，是指纳税人应税行为发生过程中或则完成后缴纳的货款。《营业税暂行细则》第十二条所称取得索要营业收入货款凭据的当日，为书面协议确定的付款日期的当日；未签署书面协议或则书面协议未确定付款日期的，为应税行为完成的当日。《营业税暂行细则施行条例》第二十五条进一步明晰，纳税人提供建筑业或则租赁业劳务，采取预收款形式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当日。为此，企业应就2010年10月1日缴纳的三年房租元，在2010年11月纳税申报时收取营业税6000元（×5%，暂不考虑城建税及教育费附加等）。 #

2.企业所得税：《企业所得税法施行细则》第九条规定，企业应纳税所得额的估算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论货款是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，虽然货款早已在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本细则和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《企业所得税法施行细则》第十九条规定，《企业所得税法》第六条第（六）项所称房租收入，是指企业提供固定资产、包装物或则其他有形资产的使用权取得的收入。房租收入，根据协议约定的承租人应付房租的日期确认收入的实现。可见，《企业所得税法实施细则》对房租收入的规定不是完全依照权责发生制原则确认的，更接近于收付实现制。税收与会计确认的不同，会形成时间性差别，企业应将会计当期确认的房租收入与实际缴纳的房租收入差额作纳税调整处理。 #

剖析： #

国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（地税函[2010]79号）第一条对房租收入确认问题做出规定，依照《企业所得税法施行细则》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或则其他有形资产的使用权取得的房租收入，应按交易协议或规定的承租人应付房租的日期确认收入的实现。其中，假如交易协议或中规定租赁时限跨年度，且房租提早一次性支付的，按照《企业所得税法施行细则》第九条规定的收入与费用配比原则，转租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀记入相关年度收入。转租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报收取企业所得税的非市民企业，也按本条规定执行。

从上述文件可以看出，纳税人租赁业务跨年度且房租提早一次性缴纳的，可以根据协议约定的承租人应付房租的日期确认收入的实现，也可以根据地税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期均匀记入相关年度收入。 #

5、承租人对经营租赁的会计处理

#

例： #

2010年1月1日，某公司与租赁公司签署了一项经营租赁协议，向租赁公司租入一台设备。租赁协议约定：租约为3年，租赁期开始日为协议签署日；月租为6万，每年年底支付当年度房租；前三个月免收房租；假如市场平均月租水平较上月下降的幅度超过10%，这么从下个月开始，每位月降低房租5000元。但是这家承租公司为签署协议在2010年1月5日支付律师费3亿元。书籍租赁开始日租赁设备的公允价值为980亿元。

#

剖析解答：

#

（1）或有房租在实际发生时记入当期损益

（2）为订立租赁协议发生的律师费用应当记入当期损益

#

（3）免租约内根据房租支出在整个租赁期内采用合理方式均摊的金额确认房租费用

房租的处理：

#

发生的房租应该在租赁期内的各个期间按直线法确觉得费用，记入当期损益；（假如其他方式更合理，也可以采用其他方式。） #

会计分录为： #

（1）确认各期房租费用时 #

借：常年待摊费用等 #

贷：其他应付款等

（2）年底转到管理费用时

#

借：管理费用

#

贷：常年待摊费用 #

（3）实际支付房租时

#

借：其他应付款等

贷：建行存款/库存现金等 #

初始直接费用的处理：初始直接费用，应该记入当期损益 #

会计分录：

借：管理费用等

#

贷：建行存款等 #

或有房租的处理：或有房租，在实际发生时记入当期损益

会计分录：

#

借：财务费用等 #

贷：建行存款等 #

相关信息的披露：承租人对于重大的经营租赁，应该在附注中披露下述信息：

（1）资产负债表日后连续三个会计年度每年将支付的不可撤消经营租赁的最低租赁付款额； #

（2）之后年度将支付的不可撤消经营租赁的最低租赁付款额总值；

#

转租人对经营租赁提供激励举措的处理 #

（1）转租人提供免租约的，应将房租支出在整个租赁期内，而不是在租赁期交纳免租约后的期间内按直线法或其他合理的方式进行均摊，免租约内应确认房租费用；

（2）转租人承当了承租人的个别费用的，应将该费用从房租支出中交纳，并将房租余额在租赁期内进行平摊。

6、融资租赁保证金的保证金的帐目处理 #

例：

A公司于2011年12月与招银金融租赁有限公司（以下简称“招银”签订《融资租赁协议》，协议约定：（1）A公司将帐面价值为387,084,511.75元的固定资产以38,708.45亿元出售给招银，同时A公司于起租日一次性支付首期房租8,708.45亿元，招银直接向A公司支付30,000亿元后视为招银完全履行了协议约定的设备订购价款支付义务，同时A公司也完全履行了首期房租支付义务。（2）租赁期为5年，起租日为招银实际支付租赁设备出售价款之日，每期房租支付方法为等额后付，名义参考年租赁费率为3-5年期人民建行按揭基准利率（每季度支付房租1,790.82亿元）。（3）A公司于起租近日一次性支付手续费1,200亿元。（4）A公司于起租近日一次性支付租赁保证金3,000亿元，保证金不计月息，A公司在履行协议过程中如发生毁约风波，招银有权用租赁保证金按以下次序抵扣：①应付的毁约金，②其他费用，③欠付房租。假如A公司未按要求补齐保证金，招银有权使用A公司其后每次支付的房租优先补齐保证金；如A公司在协议履行期间没有发生任何违约事项，租赁保证金用于冲抵最后一期或几期房租相应的金额。（4）租赁期期满，租赁设备的名义货价为1亿元，A公司按量履行完毕协议项下所有欠款后（包括但不限于房租、租赁设备名义货价、其他应付货款等），租赁设备所有权出售给A公司。

#

A公司在起租近日，用建行存款支付招银手续费1,200亿元、保证金3,000亿元，并于2011年12月15日收到招银支付的30,000.00亿元设备出售款（已交纳首期房租8,708.45亿元），A公司于每季末月15日支付房租1,790.82亿元。

#

剖析解答：

#

1、对于租赁开始时支付的手续费1200亿元，应作为对常年应付款帐面价值的调整，即借记“未确认融资费用”，在实际利率估算时列入考虑，摊入租赁期内的月息开支中。 #

2、对于保证金3000亿元，从协议条款中看，A公司只有在按期履行债权时，才具有将保证金冲抵最后2期房租的权力。因而，该项抵销权力并非现时可执行的，该项“长期预收款——保证金”不能与常年应付款抵销后以净额列报，而是应该分别确觉得一项金融资产和金融负债。 #

在具体操作时，对该项不罚息的常年预收款，应该与常年应付款采用相同的实际利率进行现值。 #

假定本案例中的租赁期为5年，在2011年12月的租赁开始日，初始获取资金净额为30,000-1,200-3,000=25,800亿元；每季度末支付房租1,790.82亿元；期终留购货款为1亿元，相当于倒数第二期需支付的现金净额为582.64亿元（=1790.82-(3000-1791.82))，最后一期需支付的现金净额为零。则使用Excel中的IRR()函数求出每季度的实际利率为2.62%，相应地年利率为(1+2.62%)^4-1=10.89％。依据该现值率，常年预收款3000亿元的折折现为1,807.83亿元，常年应付款的折折现为27,607.83亿元。帐目处理为（假定不考虑增值税影响）： #

借：建行存款25,800 #

未确认融资费用8,209.57

#

常年预收款——保证金3,000

#

贷：未确认融资利润1,192.17

#

常年应付款35,817.40 #

后续应该分别编制常年预收款和常年应付款的实际利率折旧表，分别确认常年预收款的月息收入和常年应付款的月息开支，二者所用的实际利率相同。

#

7、售后回租融资租赁产生的欠款月息资本化问题

例： #

某公司以自有固定资产通过售后回租融资租赁的方式向融资租赁公司借入货款，用于购开厂房、设备。其分期支付的月息参照专项建行欠款进行资本化，是否可以?月息对应的销项税进行抵扣,因资产处于在建状态，难以界定楼房及设备总额金额，拟全部抵扣，还是将房子部份估算做销项税转出？即怎样对月息资本化及销项税处理的判定？

剖析解答： #

依照《企业会计准则解释第1号》第三条：“承租人在融资租赁中发生的融资费用应予资本化或是费用化，应按《企业会计准则第17号--欠款费用》处理，并按《企业会计准则第21号--租赁》进行计量”。为此，售后回租构成融资租赁本质上是资产抵押欠款，其月息开支的资本化问题，与通常的建行欠款所考虑的问题相同。个人觉得是根据财税[2005]165号文的规定进行拆分，确定不可抵扣的销项税额。 #

8、融资租赁中转租方的会计处理 #

例：

#

A公司为融资租赁公司，向B公司订购一台机器设备含税价117万，融资租赁给C单位，分5年缴纳，每年6万。

1、购买租赁资产 #

借：融资租赁资产100

应交税金-增值税（销项）17

#

贷：建行存款117 #

2、出租给C公司

#

借：常年预收款130 #

贷：融资租赁资产100

#

未实现融资利润13 #

其他应付款--增值税17

#

3、收到房租 #

借：建行存款6

#

其他应付款--增值税 #

贷：常年预收款6

应交税金--增值税（进项） #

借：未实现融资利润 #

贷：主营业务收入 #

应交税金-增值税（进项）

#

这么，这些会计处理方法是否正确呢。再转租给C公司的时侯，先用“其他应付款”科目摊销100万租赁物未来应缴交的进项税，待之后每年收到房租后再逐年收取进项税融资租赁会计处理，冲减其他应付款。

剖析解答：

#

在融资租赁“营改增”以后，建议转租方和承租方在对常年预收款、长期应付款进行初始确认时，都是取不含增值税的现金流量进行现值处理。相应地所确认的常年预收款也是不含税金额，进项税额到实际发生纳税义务时再确认。可参考《计学撮要2023》之“问题4-2-5（涉及税款影响的售后回租构成融资租赁交易的会计处理）”。 #

9、约定售后回购到期后议定不回购的问题 #

现有一家房地产企业A，2011年，为取得融资，与一家融资租赁公司B签署合同，合同约定：B融资租赁公司订购A公司C和D两处物管，C早已完成可投入使用，D仍处于在建状态。B购回C和D两处物管后，由A租回，租赁期两年，两年后A按原出让价回购，现租赁期结束，因为资金紧张，双方重新约定A不回购，两处物管产权证全部代办在B名下，B收回C和D两处物管租赁权并对社会出让，B出让取得的收入先和A所欠资金进行抵消，如有节余退还给A，如有不脚部分，则由A继续支付差额部份。在租赁期间融资租赁会计处理，D处于在建状态，核算在开发成本中，C处于可使用状态，记入固定资产中核算，并按期折旧。现A企业拟将原收到的融资款由常年应付款课目调整至预要债款。

问：1、目前融资款由常年应付款调整至预要债款是否可行？ #

2、原来按融资租赁业务帐目处理的情况，现今是否须要做上溯调整，直接按预售状态处理？

剖析解答： #

1、原先按售后回购的形式融资，后因债权人财务困难而更改交易条件，以原作为租赁标的的物管的未来房租收益权（可以变相地理解为物管所有权）抵偿债务，同时债权人A对差额部份仍有补齐义务（抵债后的节余部份则可要求债务人退还），这些情况下A事实上应该在将物管交付出去时中止确认C（固定资产）和D（开发成本）两处物管，并确认中止确认的相关损益。这些情况不应将原收到的融资款由常年应付款课目调整至预要债款，仍应在常年应付款中核算直到实际抵债操作完毕。 #

2、以前年度按融资租赁处理并不构成会计差错，如今转为租赁权抵债，是因后续情况变化而做出的交易条件更改，不构成前期差错，不应溯源叙说前期报表。

剖析解答： #

当转租人借助财务杠杆原理，用较少的投资来组织一项较大金额的租赁时，此项租赁就称为杠杆租赁。在杠杆租赁中涉及三个当事人：转租人、承租人和按揭人。一般情况下，转租人投入占租赁资产20%～40%的资金，就可作为租赁资产的所有者，其余60%～80%的资金则由交行或财团等以无追讨权按揭提供，但需转租人以租赁资产作抵押，以出售租赁协议和缴纳房租的权力作担保。 #

杠杆租赁的会计问题主要在转租人方面。从转租人角度看，判定租赁分类的五个标准中，除最低租赁付款额折现等于或超过租赁资产公允价值的90%这一条外，其他均符合直接融资租赁的各项条件。因而，可将其归类为直接融资租赁。并且，用通常的直接融资租赁会计处理方式来处理杠杆租赁，既不能正确反映租赁期间内的利润，也不能反映转租人投资的真正变化。因为杠杆租赁下，在租赁前期转租人的现金流入量要小于现金流出量，租赁后期则刚好相反，因而，应采用特定的方式确认和分配杠杆租赁下的利润。我国租赁会计准则未对杠杆租赁的会计处理做出具体规定，本文借鉴国际财务报告准则的有关规定，运用多阶段法，阐述转租人的会计处理。

#

10、委托租赁会计处理 #

A公司是一个租赁公司，关联公司B将400亿元资金委托给A公司销项融资租赁业务，相关的月息收入归B所有，A公司只获取手续费。该400亿元的融资租赁业务下的融资租赁对象、资金用途、金额、期限和利率均由A公司自行确定。现A公司与C公司签署售后回租协议，A公司用其400亿元向C采购资产并将其租赁给C公司，帐面上对转租行为的会计处理如下： #

借：常年预收款-C：431万 #

贷：资产400万

#

待转交增值税5万

其他应付款-B26万 #

问题：是否可认定为委托租赁，会计处理是否正确。相应的常年预收款是否须要摊销损失，该损失是否税后可交纳。

剖析解答： #

“委托租赁”不是会计概念。对会计处理而言，关键在于认定A公司对承租人的收款权力是否独立于向委托方或供应商的付款义务，是否只有在收到货款后才有义务向B支付，A是否承当垫付资金的信用风险。即，应该运用《企业会计准则第23号——金融资产转移》规定的金融资产中止确认原则，以及《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》规定的金融负债中止确认判定标准，分别考虑金融资产、金融负债是否满足中止确认条件。

#

假如金融资产（预收租赁款）不满足中止确认条件的，则A应对其摊销拨备打算。