：误以为计税毛利率为应税所得率

近来，广州市地方税务局颁布了有关房地产企业计税毛利率的相关文件:《关于调整房地产开发企业销售未竣工开发产品计税毛利率的公告》(2023年第1号),对于该文件的颁布好多企业所得税为定率征收方法的房地产企业急切的寻问有关事项,误以为计税毛利率为应税所得率,这是对概念性问题的混淆,这么哪些是应税所得率?哪些是计税毛利率?它们之间有哪些区别呢,下边我们一起深入了解相关内容。

一、应税所得率 #

应税所得率是针对核定征收企业所得税的形式而言，估算其应纳税所得额（不是应纳所得税额）时预先规定的比列，是企业应纳税的所得额占其经营收入的比列。该比列按照各个行业的实际销售收益率或则经营收益率等情况分别测算得出。 #

采用应税所得率方法核定征收企业所得税的，应纳所得税额估算公式如下： #

应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额=应税收入额×应税所得率

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国家税务总局制订的《核定征收企业所得税暂行办法》（地税发〔2000〕38号）规定，按核定征收方法征收企业所得税的企业，在收入支出或成本费用总额额才能正确核算的情况下，可按应税所得率估算应纳税所得额，再估算出应纳税额，据以申报纳税。

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具有下述情形之一的，核定其应税所得率：

（一）能正确核算（查实）收入支出，但不能正确核算（查实）成本费用支出的； #

（二）能正确核算（查实）成本费用支出，但不能正确核算（查实）收入支出的；

（三）通过合理方式，能估算和推定纳税人收入支出或成本费用支出的。

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以上清楚地说明，应税所得率不是计税毛利率，更不是税率。企业所得税税率是税法规定的企业应纳所得税额占其应纳税所得额的比列。《企业所得税暂行细则》和有关新政规定，不管是查账征收企业还是核定征收企业毛利率计算公式，企业所得税的税率均为25%，但此25%非彼25%。

二、计税毛利率

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计税毛利率是针对查账征收企业所得税的形式而言，计税毛利=营业收入－计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入。 #

房地产企业是一个特殊的行业，开发项目周期长，假如要等到项目开发并销售完毕才估算所得会导致各年税赋的不平衡。因此地税总局颁布相关新政：要求房地产企业销售未竣工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）估算出预计毛利额，记入当期应纳税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结算其计税成本并估算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，记入当年度企业本项目与其他项目合并估算的应纳税所得额。（参考地税发[2009]31号） #

预计计税毛利率由国家税务总局进行了明晰：

企业销售未竣工开发产品的计税毛利率由各市、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下述规定进行确定：

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（一）开发项目坐落省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市市区和近郊的，不得高于15％。 #

（二）开发项目坐落地及地级市市区及近郊的，不得高于10%.

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（三）开发项目坐落其他地区的，不得高于5％。 #

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得高于3%。 #

目前实际执行中各地均有规定，例广州国税局规定如下（2023年第1号）：

（一）开发项目坐落广州市长安区、桥西区、裕华区、新华区、高新区、藁城区、栾市区、鹿泉区、正定新区、循环化工园区的，不得高于25%； #

（二）开发项目坐落其他地区的毛利率计算公式，不得高于10%；

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得高于5%。 #

该公告自2023年1月1日起实施，有效时限5年。

湖南省国家税务局规定如下（2013年第8号）：

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(一)开发项目坐落广州市市区及近郊的，不得高于25%； #

(二)开发项目坐落其他地级市市区及近郊的，不得高于20%； #

(三)开发项目坐落其他地区的，不得高于10%；

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(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得高于5%。 #

该公告自2014年1月1日起执行。

三、案例

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如今我们举一个简单的事例来说明一下两种计税方法的不同： #

例：某房地产企业一老项目2023年取得预售房款105亿元，增值税计税形式为简易计税，企业所得税在地税收取，当前收益总量为50亿元，不考虑其他诱因，两种征收方法估算如下：

定率征收方法：

应纳税所得额=预售房款105亿元/1.05×应税所得率25%=25亿元

(注：预售房款应换算为不含税收入) #

应纳所得税额=应纳税所得额25亿元×适用税率25%=6.25亿元

查账征收方法：

应纳税所得额=收益支出+销售未竣工开发产品特定业务估算的毛利额 #

=50+105亿元/1.05*25%=50+25=75亿元 #

应纳所得税额=应纳税所得额75亿元×适用税率25%=18.75亿元 #

综上所述，应税所得率与计税毛利率有着本质的区别，且不可在实际应用中混淆。

财税专家简介：赵晓凤，女，会计师,广东长河税务师AAA事务所有限公司项目总监，从事财税工作10余年，兼任多家大小型企业、上市公司税务顾问，提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务。

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